Wer sich an einen Hausbau wagt, hat es mit einem großen, komplexen Projekt zu tun. Häufig sind auf der Auftragnehmerseite verschiedene Firmen beteiligt, die für unterschiedliche Bereiche beim Bau, sogenannte Gewerke, zuständig sind. Die größte Angst der Bauherren ist dabei das Auftreten möglicher Baumängel.

Baumangel erkennen und protokollieren

Das Gesetz kennt den Begriff Baumangel nicht. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geht es vielmehr um sogenannte Sachmängel. Diese definieren sich in unterschiedlicher Art und Weise, je nachdem, um welche Art von Vertrag es geht.

Auch die möglichen Vertragsgestaltungen sind komplex. Damit nicht genug, lauert oft im Verborgenen eine große Gefahr: Baumängel können die Freude am eigenen Haus auf Jahre hin trüben. Eines schicken wir hier voraus: Sie sind als Bauherr am besten aufgestellt, wenn Sie sich schon vor Vertragsschluss mit der Hausbaufirma und anderen Handwerkern rechtsanwaltlich beraten lassen.

Das gilt insbesondere deshalb, weil sich aus Baumängeln unter Umständen komplizierte Rechtsstreitigkeiten entwickeln. Wer hier als Bauherr ungeschickt vorgeht oder die entsprechenden rechtlichen Vorschriften nicht kennt, hat schnell das Nachsehen. Worauf müssen Sie beim Thema Baumangel besonders achten und wie können Sie sich schon vor und während des Baus vor späteren bösen Überraschungen schützen?

Beim Hausbau haben Sie es mit Bauverträgen zu tun. Rechtlich sind diese Werkverträge. Bei einem Werkvertrag schuldet der Auftragnehmer einen Erfolg. Dieser Erfolg ist das Werk. Wenn Sie eine Baufirma mit dem Hausbau beauftragen, ist das Werk das fertige Haus. Je nach individueller Vertragsgestaltung können Sie zum Beispiel ein schlüsselfertiges Haus bestellen oder auch nur Teile des Hauses in Auftrag geben.

Welchen Qualitätsanforderungen muss ein Haus entsprechen?

Oft beauftragen Sie im Rahmen des Hausbaus weitere Handwerker, die beispielsweise Fliesen und Armaturen einbauen sowie Böden verlegen. Vielleicht kommt auch gesondert ein Fensterbauer zum Einsatz.

Die beauftragte Baufirma oder der beauftragte Handwerker schulden Ihnen nicht nur das im Vertrag näher beschriebene Werk, geschuldet wird ein mangelfreies Werk. 

Tipp: Das bedeutet Mangelfreiheit

Was Mangelfreiheit bedeutet, können spezifische Angaben in den Verträgen festlegen. Ist das nicht der Fall, geht man von der gewöhnlichen Beschaffenheit eines Werkes aus. Beim Hausbau bedeutet das, es wird ein vertragsgemäßes Haus geschuldet, das sich zum Bewohnen eignet und welches die für Häuser dieser Art typische Beschaffenheit aufweist.

Es gibt noch andere, spezifische Verträge, die weitere Qualitätsanforderungen an das fertige Bauwerk stellen. Beispielsweise muss das Gebäude in einem VOB-Vertrag auch den anerkannten Regeln der Technik entsprechen.

Weicht ein Haus von der typischen Beschaffenheit ab, hat es einen oder mehrere Mängel. Bei der Betrachtung von Mängeln kommt es erheblich auf den Zeitpunkt an. Bei Werkverträgen muss das fertige Werk vom Auftraggeber abgenommen werden. Die Abnahme setzt verschiedene Rechtsfolgen in Gang. Beispielsweise wird in der Regel jetzt der Werklohn des Auftragnehmers fällig.

Für den Zeitpunkt der Abnahme gilt auch, dass das Haus zu diesem Zeitpunkt mangelfrei sein muss. Kommt es später zu Auseinandersetzungen über die Mangelfreiheit des Bauwerks oder über schon bei der Abnahme bestehende Mängel, ist das Protokoll ein wichtiges Beweisstück.

 

Tipp: Abnahme mit Baufachleuten und Protokoll

Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung der Abnahme. Es kann sinnvoll sein, sich bei der Abnahme von unabhängigen, sachverständigen Baufachleuten begleiten zu lassen sowie von einem Rechtsanwalt. In der Regel wird bei der Abnahme ein entsprechendes Abnahmeprotokoll erstellt, das potenzielle Mängel beschreibt.

Kurze Gewährleistungsfrist von Neubauten

Baumängel erweisen sich für den Bauherrn sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht häufig als tückisch. Viele Baumängel sind verdeckt. Sie treten dann erst in Erscheinung, wenn nach dem Bau schon einige Jahre vergangen sind.

Die Abnahme eines Hauses hat auch deshalb so große rechtliche Bedeutung, weil ab diesem Zeitpunkt die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt.

Für den Bauherrn heißt das, dass er sich mit der Geltendmachung von Baumängeln nicht lange Zeit lassen kann. Fünf Jahre sind bei einem Hausbau keine lange Zeit.

In tatsächlicher Hinsicht sind Baumängel sehr problematisch, weil nur Baufachleute sie entdecken können. Dabei geht es gerade um solche Mängel, bei denen man auch eine Arglist vermuten kann. Könnte man einem Auftragnehmer Arglist nachweisen, würde sich die Gewährleistungsfrist auf zehn Jahre verlängern. Aufgrund der Komplexität der Materie ist dieser Beweis sehr schwierig zu führen.

Für den Bauherrn ergibt sich bei Baumängeln folgende Situation:

  • Er muss etwaige Baumängel so früh wie möglich entdecken.
  • Idealerweise stellt er schon im Abnahmeprotokoll bestimmte Sachverhalte und Umstände fest, die die Wurzel für spätere Mängel bilden können. Dazu sollte er sich sachkundige Hilfe holen.
  • Werden Mängel offenbar, muss er professionell und zielgerichtet rechtlich gegen den Auftragnehmer vorgehen. Dabei sollte er sich von einem baurechtlich erfahrenen Rechtsanwalt begleiten und auch vertreten lassen.

Baumangel vorhanden: Richtig handeln

Ein Baumangel löst verschiedene Ansprüche des Bauherrn aus. Im Werkvertragsrecht muss in der Regel dem Hausbauer oder Handwerker zunächst eine Frist eingeräumt werden, in der er nachbessern kann. Nachbessern heißt in diesem Zusammenhang die Beseitigung des Mangels.

Erst, wenn der Auftragnehmer seiner Nachbesserungspflicht nicht innerhalb der gesetzten Frist nachkommt, können sich weitere Ansprüche zum Beispiel auf Schadensersatz ergeben. Unter Umständen kann der Bauherr hier auch einen anderen Handwerker beauftragen, den Mangel zu beseitigen und die Kosten seinem ursprünglichen Vertragspartner auferlegen. Sie können Handwerkermängel reklamieren. Das richtige Vorgehen ist hier von Bedeutung.

Ablauf, was zu tun ist, wenn Baumängel festgestellt werden

Für die Geltendmachung der Ansprüche kommt es darauf an, dass diese von Anfang an professionell gegenüber dem Auftragnehmer dargelegt werden. Dazu ist eine sachgemäße Dokumentation notwendig, die am besten auch mit Fotos unterlegt wird.

In manchen Fällen kann es bereits zu diesem Zeitpunkt angemessen sein, einen Bausachverständigen mit der Aufnahme und Dokumentation der Mängel zu beauftragen. Hier steht Ihnen ein im Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt mit Rat und Tat zur Seite, wenn es um die Einschätzung von Baumängeln sowie die erforderlichen Schritte für deren rechtliche Durchsetzung geht.

Kommt es im Kontext von Baumängeln später zu einem Gerichtsverfahren, werden in der Regel ebenfalls Bausachverständige hinzugezogen. Baurechtsprozesse können sich über einige Zeit hinziehen und haben am Ende nicht immer das Ergebnis, dass sich der Bauherr erhofft hat. Besser ist es, wenn die Beseitigung von Baumängeln bereits außergerichtlich erreicht wird.

Achtung: Beachten Sie Fristen

Fristen spielen bei Baumängeln eine große Rolle. Hier ist nicht nur die bereits erwähnte fünfjährige Gewährleistungsfrist zu nennen, auch bei der Nachbesserung spielt eine angemessen Frist eine Rolle. Zur Angemessenheit dieser Frist lassen sich keine standardmäßigen Ausführungen machen. Es kommt auf die Art, die Schwere und den Umfang des Mangels an.

Typische Baumängel beim privaten Hausbau

Baumängel füllen ganze Fachbücher, so viele unterschiedliche Arten gibt es von ihnen. Dennoch kann man eine kleine Liste von typischen Baumängeln aufstellen, die immer wieder beim privaten Hausbau auftreten. Einige dieser Mängel sind sehr gravierend. Sie sollten das Thema Baumangel als Bauherr sehr ernst nehmen. Baumängel mindern

  • Wert Ihres Hauses,
  • die Funktionsfähigkeit und
  • die Lebensdauer.

Möglicherweise entstehen auch Folgeschäden durch Baumängel, wie Schimmel und Schäden an Ihren Einrichtungsgegenständen.

Manche Baumängel gefährden Ihre Gesundheit und die Ihrer Familie. Außerdem verursachen Baumängel Unannehmlichkeiten und hohe Kosten. Denken Sie immer daran, dass es hier um ein sehr spezielles Fachgebiet geht, wenn Sie in Betracht ziehen, sich als Laie allein mit Baumängeln auseinanderzusetzen.

In aller Regel sind Sie sehr gut beraten, sich hier fachmännischer Hilfe zu bedienen. Sie haben meist Gegener auf der anderen Seite, die sich in der Materie besser auskennen als Sie. So manchen Bauherren vertrösten die Baufirmen mit Ausreden, die jeder sachlicher Grundlage entbehren. Lassen Sie sich darauf nicht ein und gehen Sie den Baumängeln mithilfe von Bausachverständigen und Rechtsanwälten zeitnah auf den Grund.

Worauf müssen Hausbesitzer besonders achten?

Die Zeit spielt bei Baumängeln nicht nur wegen der Gewährleistungsfrist immer gegen Sie. Viele Baumängel werden mit der Zeit immer intensiver und lassen sich unter Umständen nicht mehr vollständig beseitigen. Das verdirbt Ihnen nachhaltig die Freude an Ihrem Haus.

  • Risse in Putz und Mauerwerk
    Die Baumaterialien, die für den Putz in das Mauerwerk verwendet werden, müssen in fachgerecht verarbeitet werden. Das passiert häufig nicht. Die Folge sind Risse, durch die Feuchtigkeit eindringen kann. Das führt zu Folgeschäden.
  • Vergessene Dehnungsfugen
    Mit dem Thema Risse sind auch die sogenannten Dehnungsfugen verbunden. Immer, wenn verschiedene Materialien aufeinandertreffen, wie etwa Holz und Mauerwerk, wobei eines dieser Materialien mit der Zeit arbeitet, müssen Dehnungsfugen vorgesehen sein. Sie ermöglichen es dem Holz, sich noch etwas zu bewegen, ohne dass Schäden und Risse entstehen. Diese Dehnungsfugen geraten häufig in Vergessenheit.
  • Feuchte Fensterleibungen und feuchtes Mauerwerk
    Typische Feuchtigkeitsschäden entstehen auch dort, wo die Fenster auf das Mauerwerk treffen, wenn nicht sauber verfugt wird. Feine Risse in diesem Bereich führen dazu, dass Wasser in den Hohlraum zwischen Fenster und Mauerwerk eindringen kann.
  • Undichte Dampfsperre
    Verschiedene Teile des Hauses werden durch eine sogenannte Dampfsperre vor Feuchtigkeit geschützt, welche zu Abdichtung von Wänden und dem Dach eines Gebäudes verwendet wird. Wird diese nicht eingebaut, drohen intensive Feuchtigkeitsschäden.
  • Fehler bei Einbauten: Zum Beispiel Bodeneinschubtreppe
    Vielfach wird beim Einbau bestimmter Elemente gepfuscht. Wird beispielsweise eine Bodeneinschubtreppe nicht richtig eingebaut, entstehen dabei Hohlräume, durch die Feuchtigkeit eindringen kann. Das macht unter Umständen die ganze Dachwerkkonstruktion in sich undicht.
  • Undichte Keller und vergessene Weiße Wanne
    Oft werden Kellerräume beim Hausbau nicht richtig abgedichtet. Besonders gravierend ist es, wenn der Unterboden nach dem Einbau einer sogenannten Weißen Wanne verlangt, weil der Grundwasserspiegel dem Boden Fundament hier sehr nah kommt. Die Folgen einer fehlenden Weißen Wanne können sehr gravierend sein, da es unter diesen Umständen schwer sein wird, ein Keller gegen Feuchtigkeit abzudichten.
  • Pfusch beim Estrich
    Beim Gießen des Estrichs wird gern gepfuscht. Der Boden ist dann uneben oder weist Risse auf.
  • Unterlassene Lüftung etwa im Spitzboden
    Manche Teile des Hauses müssen wegen starker Feuchtigkeitsentwicklung beim Bau intensiv entlüftet werden. Gern wird das zum Beispiel beim Spitzboden unterlassen. Dies kann schnell zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung führen.
  • Fehler bei Lüftungsanlagen und Entwässerungssystemen
    Lüftungsanlagen und Entwässerungssysteme sind kritische Teile des Hauses. Wird hier unsachgemäß gearbeitet, kommt es ebenfalls zum Eindringen von Feuchtigkeit und möglichen weiteren Schäden. Typischer Fall ist die Kellertreppe, bei der die Entwässerung nicht sachgemäß verbaut worden ist, so dass hier immer wieder Feuchtigkeit eindringen kann.

Tipp: Bei Feuchtigkeitsmängeln ist Eile geboten

Feuchtigkeit im Haus ist ein großes Problem. Hier gibt es verschiedene Baumängel, die zum Eindringen von Wasser in das Mauerwerk oder andere Teile des Hauses führen. Gerade bei Feuchtigkeitsmängeln können sich Mängel in kurzer Zeit zu großen Schäden ausweiten können. Lassen Sie sich  fachmännisch beraten, welche Stellen Sie besonders aufmerksam begutachten sollten.

Schutz vor Baumangel

Viele Bauherren fragen sich bereits zu einem frühen Zeitpunkt – dann, wenn Sie den Hausbau planen – ob und wie sie sich vor Baumängeln schützen können. Einen absoluten Schutz gibt es hier nicht. Pfusch am Bau ist weit verbreitet und betrifft bei weitem nicht nur unseriöse Anbieter.

Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, die Wahrscheinlichkeit für gravierende Baumängel sehr weit einzugrenzen. Sinnvoll können in diesem Zusammenhang folgende Maßnahmen sein:

  • Ziehen Sie schon beim Bau einen unabhängigen Baufachmann hinzu, zum Beispiel ein Architekten oder Bausachverständigen, der die Bauleitung überprüft. Das wache Auge dieser Experten entdeckt häufig schon beim Bau entsprechende Mängel, was eine rechtzeitige Behebung ermöglicht.
  • Führen Sie die Abnahme des Hauses besonders sorgfältig durch und lassen Sie sich hierzu gegebenenfalls von Fachleuten begleiten.
  • Lassen sich Sie bei Abschluss des Kaufvertrages rechtsanwaltlich beraten. Werden hier etwa schrittweise Zahlung nach Baufortschritt vereinbart und erfolgt dabei schon eine gewisse Vorabprüfung der Mangelfreiheit, wird das den Druck auf den Auftragnehmer erhöhen. Außerdem sollte der Bauvertrag detailliert beschreiben, welche Leistungen Sie erwarten und beauftragen.

Haben Sie den Verdacht oder wissen Sie, dass ein Baumangel aufgetreten ist, sollten Sie diesen so schnell wie möglich professionell gegenüber dem Auftragnehmer anzeigen. Dabei sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt unterstützen lassen.

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