Vermieter haben die Möglichkeit, das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen. Dies ist immer dann der Fall, wenn Sie als Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen nutzen möchten. Auch bei einem Verkauf des Objektes kann eine Eigenbedarfskündigung relevant werden.

Eigenbedarfskündigung anmelden für Angehörige

Eine Möglichkeit, um das bestehende Mietverhältnis zu kündigen, ist die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Eigenbedarf liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die ganze Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt. 

Wichtig ist hierbei, dass Sie als Vermieter die Wohnung auch tatsächlich benötigen müssen. Die Begründung, lediglich in der Wohnung wohnen zu wollen, reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. 

Für welche Personen kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

In § 573 BGB ist geregelt, wann Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen dürfen. Dies ist immer dann der Fall, wenn Sie den Wohnraum entweder für sich, Ihre Familienangehörige oder Angehörige des Haushaltes benötigen. Doch bis zu welchem Verwandtschaftsgrad eine Eigenbedarfskündigung für Familienangehörige ausgesprochen werden kann, regelt das Gesetz nicht. Ebenso geht aus dem § 573 BGB nicht hervor, was mit Angehörigen des Haushaltes gemeint ist. 

Kann der Vermieter für sich selbst Eigenbedarf anmelden? 

Die unproblematischste Form der Eigenbedarfskündigung ist, wenn Sie als Vermieter die Wohnung für sich selbst benötigen. Zu dem Begriff “Vermieter” zählen:

  • Der Vermieter als Privatperson
  • Ein Mitglied der Vermietergemeinschaft
  • Ein Mitglieder einer Erben-, Bruchteils- oder Personengesellschaft  

Hinweis: Keine Eigenbedarfskündigung durch eine juristische Person 

Eine Eigenbedarfskündigung durch einen Gesellschafter einer GmbH ist hingegen nicht möglich. 

Für welche Familienangehörige kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden? 

Die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung für Familienangehörige richtet sich zum einem nach dem Verwandtschaftsgrad und nach der persönlichen Verbundenheit. 

Bei dem Verwandtschaftsgrad wird eine Eigenbedarfskündigung in der Regel bei folgenden Personen bejaht:

  • Eltern
  • Kinder
  • Stiefkinder
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Neffen und Nichten 
  • Ehegatten
  • eingetragene Lebenspartner
  • Enkel 
  • Schwiegereltern, sofern die Ehe noch besteht

Bei folgenden Personen kann eine Eigenbedarfskündigung nur Erfolg haben, wenn der Vermieter zu dieser Person eine enge Bindung hat: 

  • Schwager/Schwägerin
  • Cousin und Cousine
  • Onkel und Tante
  • Großnichten und Großneffen 

Bei folgenden Personen wird eine Eigenbedarfskündigung keine Aussicht auf Erfolg haben, da in der Regel keine enge Verbundenheit mehr besteht:

  • geschiedene Ehegatten und Lebenspartner
  • ehemalige Lebensgefährten

Für welche Angehörige des Haushaltes kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden? 

Zu den Angehörigen des Haushaltes zählen Personen, die Sie als Vermieter dauerhaft in Ihrem Haushalt aufgenommen haben. Diese müssen mit Ihnen in einer Haushaltsgemeinschaft leben, ohne einen eigenen getrennten Haushalt zu führen. Zu diesen Personen zählen:

  • Pflegekinder
  • Lebensgefährten
  • Kinder des Lebensgefährten 
  • Pflegepersonen
  • Haushaltshilfen
  • Hausmeister

Begründung der Eigenbedarfskündigung

Da eine Eigenbedarfskündigung für den aktuellen Mieter eine besondere Härte darstellt, sieht das Gesetz gemäß § 573 Absatz 2 BGB klare Vorgaben für eine Eigenbedarfskündigung vor. Halten Sie als Vermieter diese Vorgaben nicht ein, kann es passieren, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam ist. Sie sollten daher sorgfältig vorgehen, um formelle Fehler im Kündigungsschreiben zu vermeiden.

Folgende Punkte sollten daher beim Kündigungsschreiben beachtet werden: 

  • Genaue Benennung

Im Kündigungsschreiben müssen Sie genau angeben, für wen der Eigenbedarf anmeldet und in welchem Verhältnis Sie zu dieser Person stehen. Bei entfernten Verwandten oder Angehörigen des Haushaltes müssen zudem die Umstände dargelegt werden, aus denen sich die persönliche Verbundenheit ergibt.

  • Nachvollziehbare Gründe

Sie müssen als Vermieter in Ihrem Kündigungsschreiben zudem genau darlegen, warum Sie gerade diese Wohnung benötigen. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn Sie noch weitere Mietobjekte haben, die Sie beziehen könnten.  An diesem Punkt scheitern die meisten Eigenbedarfskündigungen. Nachvollziehbare Gründe wäre z.B. dass die eigenen Kinder die Wohnung beziehen möchten, da diese eine eigene Familie gründen wollen.

  • Begründung des Termins

Zudem muss aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen, warum Sie die Wohnung zu dem genannten Kündigungstermin benötigen.

  • Strengere Vorgaben bei gewerblichen Eigenbedarf

Bei einer Eigenbedarfskündigung für gewerbliche Zwecke müssen Sie als Vermieter zusätzlich darlegen, welche Nachteile Sie hätten, wenn Sie die Wohnung nicht gewerblich nutzen können.

  • Hinweis auf Widerspruchsrecht

Ferner muss die Eigenbedarfskündigung einen Hinweis darauf enthalten, dass der Mieter gemäß § 574 BGB die Möglichkeit hat, Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen.

Hinweis: Umzug muss ernsthaft verfolgt werden

Wichtig ist zudem, dass der Umzug auch ernsthaft verfolgt werden muss. Lediglich die bestehende Absicht eventuell in das Mietobjekt zu ziehen, reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. 

Welche Fristen müssen bei der Eigenbedarfskündigung berücksichtigt werden? 

Da die Eigenbedarfskündigung eine ordentliche Kündigung darstellt, richten sich die Fristen nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 573c BGB. Demnach muss die Kündigung der Wohnung spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats eingehen, wenn diese zum Ende des übernächsten Monats wirksam werden soll.

Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch nach der Vermietungsdauer. Demnach verlängert sich die Kündigungsfrist wie folgt:

Kann der Vermieter sich bei einem Mehrfamilienhaus aussuchen, welchen Mieter er kündigt? 

Auch in einem Mietshaus, in dem mehr als zwei Mietparteien wohnen, können Sie als Vermieter Eigenbedarf anmelden. Die gesetzliche Vorschrift ist auch in diesem Fall der § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Es muss somit auch ein berechtigtes Interesse bestehen, damit das Mietverhältnis beendet werden kann.

Ihnen steht es frei, welchem Mieter Sie kündigen. Bei der Eigenbedarfskündigung sollte jedoch auch abgewägt werden, für welchen Mieter die Kündigung geringere Auswirkungen hat. 

Welche Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekündigt werden kann, hängt ebenfalls von Ihrem Bedarf als Vermieter ab. Darüber hinaus müssen Sie einen weiteren Punkt beachten. Sollten Sie mehrere Wohnungen in dem Mietshaus haben und eine Wohnung, die auch Ihren Ansprüchen entspricht, steht frei, ist eine Eigenbedarfskündigung für eine noch bewohnte Wohnung unzulässig. 

Hinweis: Leerstehende Wohnung entspricht nicht dem Bedarf

Sie als Vermieter haben natürlich die Möglichkeit in Ihrer Eigenbedarfskündigung zu begründen, warum die leerstehende Wohnung nicht Ihrem Bedarf genügt. Sollte die Begründung schlüssig sein, ist eine Eigenbedarfskündigung für eine bewohnte Wohnung trotz leerstehender Wohnung zulässig. 

Sie haben zudem die Möglichkeit für zwei Wohnungen eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Dies kann der Fall sein, wenn Sie planen, den Wohnraum zusammenzulegen, um Ihren Bedarf zu decken. 

Eine Ausnahme bei der Eigenbedarfskündigung in einem Mehrfamilienhaus liegt vor, wenn lediglich zwei Mietparteien vorhanden sind und Sie als Vermieter mit in dem Haus leben. Möchte der Vermieter die vermietete Wohnung selbst nutzen, gilt der § 573a BGB. In diesem Fall können Sie das Mietverhältnis ohne Angaben von Gründen kündigen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich um jeweils drei Monate. Man spricht in diesem Fall von einer erleichterten Kündigung. 

Hinweis: Wegfall der erleichterten Kündigung 

Sollten Sie als Vermieter dennoch wegen Eigenbedarf kündigen, fällt die Möglichkeit der erleichterten Kündigung weg. Sie müssen dann in Ihrer Kündigung nachvollziehbar darlegen, warum Sie die vermietete Wohnung für eigene Zwecke benötigen. 

Eigenbedarfskündigung bei Verkauf des Objektes

Grundsätzlich haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn Sie beabsichtigen, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Ein nicht vermietetes Objekt ist auf dem Wohnungsmarkt meist attraktiver für potenzielle Käufer. Wann eine Kündigung in diesem Fall möglich ist, ergibt sich aus § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB. Demnach müssen folgende Voraussetzungen insgesamt erfüllt sein: 

  • Der Vermieter muss die Absicht haben, das Objekt anderweitig zu verwerten
  • Die Verwertung muss angemessen sein
  • Durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses muss der Vermieter an der Verwertung gehindert sein
  • Durch die Hinderung an der Verwertung müssen dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen 

Wann hat der Vermieter die Absicht, das Objekt anderweitig zu verwerten? 

Mit der Absicht, das Objekt anderweitig zu verwerten ist der Verkauf des Objektes gemeint. Hier gilt genauso wie bei der Eigenbedarfskündigung, dass die Absicht, das Objekt zu verkaufen, konkret sein muss. Es reicht daher nicht aus, dass lediglich eine Erwägung besteht, das Objekt zu verkaufen. 

Hinweis: Verwertung muss nicht zum Zeitpunkt der Kündigung ausführbar sein 

Dass eine konkrete Verkaufsabsicht bestehen muss, bedeutet jedoch nicht, dass der Verkauf auch ausführbar sein muss, wenn die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird.

Es muss lediglich mit ziemlicher Sicherheit feststehen, dass Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses die Verwertung alsbald in die Wege leiten werden. Einen potenziellen Käufer müssen Sie noch nicht vorweisen können.

Sollte die Verkaufsabsicht vor Ablauf der Kündigungsfrist wegfallen, dann müssen Sie den Mieter hierüber informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten. Fällt die Verkaufsabsicht erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weg, bleibt die ausgesprochene Kündigung wirksam. 

Wann spricht man von einer angemessenen Verwertung? 

Das Gesetz fordert vom Vermieter zudem, dass die von ihm beabsichtigte Verwertung angemessen ist. Wann von einer Angemessenheit ausgegangen wird, ergibt sich jedoch nicht aus dem Gesetzestext des § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB. Der BGH hatte sich zu der Frage der Angemessenheit geäußert und entschieden, dass die Verwertung dann angemessen ist, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

Solche vernünftigen nachvollziehbaren Erwägungen können z.B. folgende sein: 

  • Der Vermieter hat den Wunsch sich ein neues Haus zu bauen und will mit dem Verkaufserlös des vermieteten Objektes einen hoch verzinsten Kredit für den Neubau ablösen. 
  • Der Vermieter hat finanzielle Schwierigkeiten und will durch den Verkaufserlös Verbindlichkeiten tilgen. 
  • Durch den Verkaufserlös der Wohnung oder des Hauses soll der Kauf einer Eigentumswohnung für ein Kind ermöglicht werden. 

Wann liegt eine Verhinderung der angemessenen Verwertung vor? 

Ferner sieht der § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB vor, dass durch das bestehende Mietverhältnis die Verwertung des Objektes verhindert ist. Hier reicht es nicht aus, dass durch die Vermietung des Objektes der Verkauf erschwert wird. Eine Verhinderung liegt dann vor, wenn der Verkauf durch die Vermietung erst gar nicht möglich ist oder die Verwertung nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre. Der Verkauf des Objektes müsste also wirtschaftlich sinnlos sein. 

Wann liegen erhebliche Nachteile für den Vermieter vor? 

Letztlich sieht der § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB vor, dass durch die Verhinderung der Verwertung dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen müssen. Hier muss eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und dem Mieter vorgenommen werden. 

Das Verwertungsinteresse des Vermieters ist bereits dann relevant, wenn der Verkauf des Objektes aufgrund des Mietverhältnisses wirtschaftlich sinnlos erscheint. Im Umkehrschluss bedeutet dies für Sie, als Vermieter, dass Ihnen nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zu seinem wirtschaftlichen Zusammenbruch fortzuführen. 

Kann die Kündigung auch ausgeschlossen sein? 

Neben den Voraussetzungen für die Möglichkeit einer Kündigung sieht der § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB auch einen Ausschlussgrund für eine Kündigung vor. Demnach ist eine Kündigung aufgrund eines geplanten Verkaufs dann nicht möglich, wenn der Vermieter an der vermieteten Wohnung erst noch Wohnungseigentum begründen muss. 

Ein weiterer Ausschlussgrund ergibt sich aus § 577a Absatz 1 BGB. Demnach kann sich der Erwerber der Wohnung auf sein berechtigtes Interesse erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Dies aber nur, wenn an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden und dieses Wohnungseigentum veräußert worden ist. 

Hinweis: Ausnahmen dieser Sperrfrist 

Die Sperrfrist von drei Jahren gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder wenn vor der Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde. 

Zudem muss geprüft werden, ob die Sperrfrist für den Vermieter tatsächlich drei Jahre beträgt. Durch Rechtsverordnung kann die Landesregierung für ein Gebiet auf bis zu zehn Jahre anordnen. Dies ist meistens der Fall, wenn die ausreichende Versorgung an angemessenen Mietwohnungen besonders gefährdet ist.

Angebot einer Vergleichswohnung

Bei einer Eigenbedarfskündigung fragen Sie sich als Vermieter vielleicht, ob Sie dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten müssen. Das Thema kommt jedoch nur auf, sofern noch andere Mietwohnungen vorhanden sind.

Hier muss unterschieden werden zwischen

  • der zum Kündigungszeitpunkt frei stehenden Wohnung 
  • und der während der Kündigungsfrist frei werdenden Wohnungen

Was passiert mit der Eigenbedarfskündigung, wenn zum Kündigungszeit noch Wohnungen frei stehen?

Kündigt der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf, obwohl dieser noch vergleichbare Wohnungen hat, die frei stehen und auch vermietet werden sollen, fehlt die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung. Sie ist daher unwirksam. 

Besteht eine Anbietepflicht, wenn während der Kündigungsfrist eine Wohnung frei wird? 

Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Alternativwohnung frei oder steht bereits eine Wohnung leer, dann sind Sie als Vermieter verpflichtet, dem Mieter ein Angebot für diese Wohnung zu unterbreiten. Diese Pflicht besteht auch, wenn die Wohnung erst kurz nach Ende der Kündigungsfrist frei wird. Diese Anbietepflicht besteht jedoch nur, wenn die Vermietung an diesen Mieter auch zumutbar ist. 

Wann liegt eine vergleichbare Wohnung vor? 

Vergleichbar ist eine Wohnung laut BGH dann, wenn sie sich im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage befindet und diese nach 

  • Größe
  • Ausstattung 
  • und Mietpreis 

mit der gekündigten Wohnung vergleichbar ist. 

Vergleichbar meint jedoch nicht identisch. So kann der Vermieter auch eine größere oder kleinere, eine besser oder schlechter ausgestattete Wohnung dem Mieter anbieten. Dem Mieter steht es dann frei, diese Alternativwohnung anzunehmen. 

Muss der Vermieter aktiv auf Alternativwohnungen hinweisen? 

Sollte eine vergleichbare Wohnung bis zum Ende oder kurz nach Ende der Kündigungsfrist frei werden und Sie als Vermieter möchten diese weiter vermieten, dann müssen Sie den gekündigten Mieter aktiv auf diese frei stehende Wohnung hinweisen. Sie können nicht davon ausgehen, dass dem Mieter selbst bekannt ist, dass andere Mieter ausziehen.  

Mieter geht gegen Eigenbedarfskündigung vor

Eine Eigenbedarfskündigung kann jeden treffen, der in einem Mietobjekt lebt. Insbesondere wenn die Mietwohnung oder das Haus verkauft wird, können Mieter damit rechnen, dass der neue Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Ob die Eigenbedarfskündigung am Ende tatsächlich zu einem Auszug des Mieters führt, hängt davon ab, inwieweit der Vermieter seinen Eigenbedarf begründet. 

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam? 

Wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen haben, sollten Sie damit rechnen, dass der Mieter gegen diese Kündigung vorgehen wird. Damit die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam ist, sollten Sie folgende Punkte als Vermieter durchgehen: 

  • Wurde die Kündigungsfrist eingehalten? Prüfen Sie zunächst, ob Sie als Vermieter auch die Kündigungsfrist eingehalten haben, denn je nach Dauer des Mietverhältnisses verändert sich die Kündigungsfrist. 
  • Prüfen Sie die Formalien! Als nächstes sollten Sie prüfen, ob Sie auch die entsprechenden Formalien eingehalten haben. Es ist also wichtig, dass Sie einen Nachmieter sowie nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf genannt haben. 
  • Liegt eine Kündigungssperrfrist vor? Wurde das Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann der neue Eigentümer erst nach Ablauf von drei Jahren kündigen. Informieren Sie sich hierzu auch über möglicherweise bestehende Rechtsverordnungen in der Stadt- oder Gemeindeverwaltung. 
  • Stellt der Auszug eine unzumutbare Härte für Sie dar? Möglicherweise stellt der Auszug für den Mieter auch eine besondere Härte dar. Der Mieter wird dann in seinem Widerspruch ausführen, warum ein Umzug in eine andere Wohnung für ihn nicht  bzw. nur bedingt möglich ist. 
  • Ist der angegebene Zweck des Vermieters geeignet? Weiterhin sollte Ihr angegebener Zweck auch für eine Eigenbedarfskündigung geeignet sein. Geben Sie z.B. an alleine in eine 200 qm große Wohnung ziehen zu wollen, ist der Zweck in jedem Fall verfehlt. 
  • Liegen die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vor? Dies wäre nicht der Fall, wenn Sie noch andere Wohnungen besitzen, die sich genauso gut für den Eigenbedarf eignen, oder Sie die Wohnung nur vorübergehend nutzen möchten. 

Steht dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu?

Eine Eigenbedarfskündigung müssen Mieter nicht ohne weiteres hinnehmen. Der Mieter hat die Möglichkeit, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Dieses Recht ergibt sich aus dem § 574 BGB. 

Demnach ist ein Widerspruch möglich, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen eine besondere Härte darstellt. Der Mieter muss durch die ausgesprochene Kündigung somit eine so schwierige Lage gebracht werden, dass ihm ein Auszug nicht zugemutet werden kann.

Folgende Härtegründe können dazu führen, dass der Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung Erfolg hat: 

  • Der Mieter oder einer seiner Familien- und Haushaltsangehörigen ist schwer erkrankt
  • Es liegt eine Schwangerschaft vor
  • Der Mieter ist bereits in einem fortgeschrittenen Alter
  • Der Mieter verfügt über ein zu geringes Einkommen, um eine gleichwertige vergleichbare Wohnung zu finden
  • Es fehlt an möglichen Ersatzwohnungen 

Neben dem Widerspruchsrecht aufgrund eines Härtefalls, kann der Mieter seinen Widerspruch auch mit den oben genannten Punkten begründen, sofern diese vorliegen. 

Welche Frist muss beim Widerspruch beachtet werden? 

Bei einem Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ist es erforderlich, dass der Mieter seinen Widerspruch rechtzeitig beim Vermieter einreicht. Die Widerspruchsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung beträgt mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist

Welche Folgen hat der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung? 

Hat der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf eingelegt, kann der Vermieter entweder seine Kündigung zurückziehen oder es muss in einem gerichtlichen Verfahren geprüft werden, ob die Interessen des Vermieters schwerer wiegen als der Bedarf des Mieters.

Um eine gerichtliche Prüfung in die Wege zu leiten, muss der Vermieter Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. 

Steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu? 

Auch wenn der Mieter keinen Widerspruchsgrund gegen die Eigenbedarfskündigung findet und bereits aus dem  Mietobjekt ausgezogen ist, kann dieser alle Nachweise für seinen Ein- und Auszug aufbewahren. Sollte sich nach dem Auszug nämlich herausstellen, dass Ihre Gründe als Vermieters für die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht waren, sind Sie dem Mieter zu Schadensersatzzahlungen verpflichtet. 

Als Schadensersatz kann dann der Kostenunterschied zwischen dem, was der Mieter für die alte Wohnung zahlen musste und dem, was er für die neue Wohnung bezahlt. Weiterhin können die Kosten für den Umzug und einen Makler geltend gemacht werden.

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