Manchmal werden Grundstücke nur gegen eine Erbpacht vergeben. Sie bezahlen dann quasi “Miete” für das Grundstück und können auf diesem Ihr Haus errichten. Hier erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile die Erbpacht hat und wann sich diese lohnt.

Die Erbpacht

Die Erbpacht wird auch umgangssprachlich Erbbaurecht genannt. Bei der Erbpacht pachtet der Bauherr für einen bestimmten befristeten Zeitraum ein Grundstück. Dieser Zeitraum kann 60 bis 99 Jahre betragen. 

Haben Sie ein Grundstück im Wege des Erbbaurechts gepachtet, dann tritt der Erbpachtgeber in diesem Zeitraum alle Rechte an dem Grundstück an Sie ab. Sie können dann auf dem Baugrundstück ein Haus bauen, dieses vermieten aber auch verkaufen. Da Sie keinen Kaufpreis für das Grundstück gezahlt haben, müssen Sie an den Erbpachtgeber einen jährlichen Erbzins zahlen. Dieser kann zwischen 4 bis 6 % des Grundstückswertes betragen. 

Nach Ablauf der Laufzeit müssen Sie das Grundstück an den Erbpachtgeber zurückgeben. Sollten Sie selbst ein Haus auf dem Grundstück errichtet haben, geht auch dieses an den Erbpachtgeber über. Selbstverständlich besteht auch die Möglichkeit, dass Sie den Vertrag über die Erbpacht verlängern. 

Hinweis: Sie erhalten eine Entschädigung 

Da Sie für den Bau des Hauses natürlich hohe Kosten hatten, muss der Erbpachtgeber Ihnen eine Entschädigung für das Haus zahlen. Diese beträgt in der Regel zwei Drittel des aktuellen Gebäudewertes. 

Welche Vorteile hat die Erbpacht?

Der wohl größte Vorteil an der Erbpacht ist, dass eine Finanzierung für das Grundstück wegfällt. Wenn Sie vorhaben selbst ein Haus zu bauen, kann der Grundstückspreis häufig ein Viertel des Gesamtpreises ausmachen. Für Personen, die finanziell nicht so gut aufgestellt sind, kann die Erbpacht daher eine Chance bieten, um sich den Traum von einem eigenen Haus zu erfüllen. 

Hinweis: Erbzins prüfen

Finanzielle Vorteile bietet die Erbpacht jedoch nur, wenn der jährlich anfallende Erbzins günstiger ist als die jährlichen Aufwendungen für eine Hypothek. 

Ein weiterer Vorteil der Erbpacht ist, dass Sie häufig Zugang zu attraktiven Bauplätzen erhalten, da die Eigentümer des Grundstückes meist nicht bereits sind, das Grundstück zu verkaufen, obwohl sie es selbst nicht nutzen. So können sich die Erbpachtgeber die Möglichkeit offen halten, nach Ablauf der Laufzeit das Grundstück einem Familienmitglied zur Verfügung zu stellen. 

Vorteile einer Erbpacht

Welche Nachteile hat die Erbpacht?

Der größte Nachteil an der Erbpacht ist, dass Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind. Weiterhin erlischt nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit das Erbbaurecht, ohne dass es hierfür einer weiteren Erklärung des Erbpachtgebers bedarf. 

Sollten Sie den Wunsch haben, die Laufzeit für die Erbpacht zu verlängern, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit dem Erbpachtgeber suchen. Grund hierfür ist, dass das Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen werden muss. Erfolgt keine rechtzeitige Eintragung des Erbbaurechts, gilt der Vertrag als erloschen. 

Ein weiterer Nachteil an der Erbpacht ist, dass der Erbpachtgeber Eigenbedarf oder den Heimfall anmelden kann. Der Eigenbedarf kann jedoch auch vertraglich ausgeschlossen werden. 

Nachteile der Erbpacht

Was ist ein Heimfall?

Der Heimfall ist eine Vereinbarung im Erbbaurecht. Dieser regelt, wann das Grundstück noch während der Laufzeit an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Folgende Gründe können zu einem Heimfall führen: 

  • der Erbpachtzins wird für mehr als zwei Jahre nicht gezahlt
  • das Grundstück wird vertragswidrig genutzt
  • das Bauwerk wird nicht oder nur unzureichend versichert

Zusätzlich müssen Sie als Erbbaurechtsnehmer in Kauf nehmen, dass Sie für jede bauliche Veränderung die Zustimmung des Grundstückseigentümers einholen müssen. Auch kann sich der Verkauf des von Ihnen gebauten Hauses als schwierig erweisen. Viele Kaufinteressierte schreckt die Erbpachtregelung nämlich ab. 

Auch die Möglichkeit einer vertraglich festgelegten Ankaufspflicht kann einen Nachteil darstellen. Diese besagt, dass Sie als Erbpachtnehmer das Grundstück kaufen müssen, wenn dies vom Grundstückseigentümer gefordert wird. 

Kann das Erbbaurecht auf allen Grundstücken bestellt werden?

Grundsätzlich kann das Erbbaurecht auf allen Grundstücken bestellt werden. Die Nutzungsart ist hierbei unerheblich. Zudem spielt es keine Rolle, ob das Grundstück bereits bebaut wurde. 

Das Erbbaurecht wird zudem im Grundbuch eingetragen. Hierfür gibt es ein spezielles Erbbau-Grundbuch. In diesem wird der Erbbaurechtsnehmer eingetragen. Im normalen Grundbuch bleibt der Erbbaurechtsgeber als Eigentümer des Grundstücks stehen. 

Unterschied zwischen Erbpacht und Erbbaurecht

Das Erbbaurecht meint das vertraglich vereinbarte Recht ein Bauwerk auf einem Grundstück zu errichten, dessen Eigentümer nicht der Bauherr ist. Sie bauen also auf einem fremden Grundstück Ihr Haus. Eine Unterscheidung zwischen Erbpacht und Erbbaurecht wird heutzutage meist nicht mehr vorgenommen.

Die Erbpacht bezeichnet eigentlich die Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen, diese ist in Deutschland jedoch mittlerweile verboten. Der Begriff Erbpacht stammt noch aus der Zeit als der Grundbesitz und das Recht auf landwirtschaftliche Bewirtschaftung getrennt wurden. 

Ende der Laufzeit

Die Laufzeit für Erbpacht ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Vertragslaufzeit beträgt in der Regel 60 bis 99 Jahre und kann beliebig oft verlängert werden. Weiterhin besteht auch kein Recht auf Verlängerung der Erbpacht. Haben Sie daher vor, den Vertrag nach Ablauf der Laufzeit zu verlängern, können Sie dies gleich bei Vertragsschluss schriftlich vereinbaren. 

Hinweis: Vorrecht auf Vertragsschluss 

Sollte das Grundstück nach Ablauf des Vertrages weiterhin als Erbbaugrundstück genutzt werden, besteht für Sie als vorheriger Pächter ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss. 

Grunderwerbssteuer bei der Erbpacht

Neben dem Erbpachtzins muss der Erbpachtnehmer auch die Grunderwerbssteuer zahlen. Grund hierfür ist, dass der Erbpachtnehmer alle Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks hat. Aus diesem Grund muss dieser auch die Kosten für die Versicherung des Gebäudes, sowie alle anderen anfallenden Kosten zahlen.

Insgesamt muss bei der Erbpacht daher berücksichtigt werden, dass folgende Kosten anfallen: 

  • Grunderwerbssteuer
  • Brand-, Sturmund Wasserschädenversicherung
  • Grundsteuern
  • anfallende Gebühren
  • Erschließungskosten
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