Immobilien erfreuen sich großer Beliebtheit. Allerdings entscheiden sich Menschen aus verschiedenen Gründen, ihr Haus und Eigentum zu verkaufen. Teilweise ist das Haus jedoch mit einem Wohnrecht belastet. Dann ist ein anderes Vorgehen gefragt, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Der Hausverkauf mit Wohnrecht

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, ist dies grundsätzlich eine relativ einfache Angelegenheit. Bei einem bestehenden Wohnrecht müssen Sie jedoch verschiedene Dinge berücksichtigen. Schließlich gibt es unterschiedliche Arten eines Wohnrechts und zahlreiche Situationen. 

Was ist der Hausverkauf mit Wohnrecht?

Der Hausverkauf mit Wohnrecht unterscheidet sich grundsätzlich nur bei einem Aspekt von einem herkömmlichen Verkauf einer Immobilie. Beim Hausverkauf mit Wohnrecht gibt es eine oder mehrere Personen, welche zum Wohnen in der konkreten Immobilie berechtigt sind. Selbstredend wirkt sich ein derartiges Wohnrecht auch auf den Verkauf der Immobilie aus. 

Hinweis: Kauf bricht Wohnrecht nicht 

Grundsätzlich sollten Sie bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht immer die Grundregel berücksichtigen. Auch ein Hausverkauf beseitigt das Wohnrecht nicht. Diese bleiben nach dem Verkauf weiterhin bestehen. 

Welche Formen des Wohnrechts gibt es?

Beim Wohnrecht gibt es zahlreiche unterschiedliche Formen. Grundsätzlich berechtigt das Wohnrecht gem. § 1093 BGB eine Person, ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes als Wohnung zu benutzen. Derartige Wohnrechte gibt es in beispielsweise in diesen Varianten: 

  • befristetes Wohnrecht
  • unbefristetes Wohnrecht

Beim befristeten Wohnrecht darf der Berechtigte für einen bestimmten Zeitraum das Haus oder die Wohnung bewohnen. Nach Ablauf des Zeitraums endet dieses automatisch. Demgegenüber ist ein unbefristetes Wohnrecht gleichbedeutend mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit. Erst mit dem Tod des Berechtigten endet diese Form des Wohnrechts. 

Eine weitere Unterteilung des Wohnrechts erfolgt anhand einer etwaigen finanziellen Entschädigung. Somit gibt es folgenden Varianten: 

  • entgeltliches Wohnrecht
  • unentgeltliches Wohnrecht

Beim entgeltlichen Wohnrecht muss der Wohnberechtigte monatlich eine Pauschale für die Nutzung der Wohnung bezahlen. Demgegenüber bedeutet ein unentgeltliches Wohnrecht die kostenlose Nutzung der Immobilie ohne jede Form der Miete.

Welche Personen haben häufig ein Wohnrecht?

In der Praxis kommt das in § 1093 BGB geregelte Wohnrecht relativ häufig vor. Verschiedene Personengruppen haben dabei typischerweise ein Wohnrecht in einer Immobilie: 

  • Eltern
  • Lebens- und Ehepartner
  • Mieter

Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Möglichkeiten. Grundsätzlich können Sie jeder Person ein Wohnrecht in Ihrem Haus einräumen. 

Gibt es Wechselwirkungen zwischen Hausverkauf und Wohnrecht?

Wechselwirkungen bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht bestehen grundsätzlich nicht. Sie können Ihre Immobilie auch bei einem bestehenden Wohnrecht verkaufen. Dafür benötigen Sie keinerlei Zustimmung vom Inhaber des Wohnrechts. Vielmehr obliegt es allein Ihrer Entscheidung, ob Sie das Haus verkaufen wollen oder nicht.

Allerdings hat der Hausverkauf andersherum auch keine Auswirkung auf das Wohnrecht. Dies bleibt bestehen, sodass auch der neue Eigentümer nichts an der Situation ändern kann. Für beide Seiten kann, um Unklarheiten zu vermeiden, ein Vorvertrag beim Hauskauf geschlossen werden. 

Vorgehen beim Hausverkauf

Trotz bestehendem Wohnrecht gibt es Situationen, in denen ein Hausverkauf notwendig oder gewünscht ist. Hier stellen sich verschiedene Fragen, wie Sie beim Hausverkauf mit Wohnrecht am besten vorgehen. 

Können Sie das Wohnrecht aufheben?

Viele Verkaufsinteressenten möchten das Wohnrecht aufheben lassen. Dies ist jedoch nicht einfach möglich. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann nur mit einer Zustimmung des Berechtigten aufgehoben werden. Somit müssen Sie den Wohnrechtsinhaber überzeugen. Mit einer Abfindung ist es in einigen Fällen möglich, den Berechtigten zur Aufgabe seines Wohnrechts zu bewegen. 

Empfehlung: Konstruktives Gespräch mit dem Berechtigten suchen

Falls Sie das Haus verkaufen wollen und die Interessenten aufgrund der Situation ausbleiben, sollten Sie das Gespräch mit dem Wohnrechtsinhaber suchen. Ggf. können Sie diesen mit einer Abfindung überzeugen, auf sein Wohnrecht zu verzichten. Dafür muss die Abfindung allerdings mindestens den Mietwert der Wohnung im Hinblick auf die voraussichtliche Mietdauer entsprechen. 

Darüber hinaus erlischt das Wohnrecht nur in den folgenden Situationen: 

  • Nichteintritt der Bedingung bei bedingtem Wohnrecht
  • Fristablauf bei befristetem Wohnrecht
  • Tod des Wohnrechtsinhabers 
  • nicht bewohnbare Immobilie

Welche Dokumente werden beim Hausverkauf mit Wohnrecht benötigt? 

Wenn Sie sich für den Hausverkauf mit Wohnrecht entscheiden haben, gibt es unterschiedliche Dokumente, die Sie benötigen. Insbesondere die folgenden Papiere müssen Sie sich im Voraus besorgen, um alle Bedingungen zu erfüllen: 

  • Teilungserklärung vom Grundbuchamt
  • Grundbuchauszug
  • Wohnflächenberechnung
  • Lageplan vom Katasteramt
  • Energieausweis

Was passiert bei einer Zwangsversteigerung mit dem Wohnrecht?

Ein Sonderfall ist die Zwangsversteigerung einer Immobilie. Die kreditgebenden Finanzinstitute befinden sich zumeist auf einem vorderen Rang im Grundbuch. Das Wohnrecht ist demgegenüber nachrangig. Eine Zwangsversteigerung führt somit zum Erlöschen des Wohnrechts. Als Ausgleich erhält der Wohnrecht-Berechtigte eine Geldsumme, die meistens unter dem Verkehrswert liegt. 

Die Immobilienbewertung mit Wohnrecht

Ein bestehendes Wohnrecht belastet Ihre Immobilie. Folglich wirkt sich das Wohnrecht sinkend auf den Wert der Immobilie aus. Um das Haus verkaufen zu können, müssen Sie zunächst den Wert der Immobilie ermitteln. 

Wie können Sie eine Immobilie mit Wohnrecht bewerten? 

Die Ermittlung des Werts einer belasteten Immobilie erfolgt mithilfe der Allgemeinheit zur Verfügung stehenden Tabellen. Das statistische Bundesamt gibt regelmäßig Tabellen heraus, mit deren Hilfe Sie den Kapitalwert berechnen können.

Dabei unterscheiden sich die Werte anhand unterschiedlicher Eigenschaften der Wohnrechtsinhaber zum Beispiel durch

  • das Alter
  • Geschlecht

Wie hoch wird eine Immobilie bewertet? 

Zur besseren Veranschaulichung der Berechnung des Wohnrechts und einer Bewertung der Immobilie gibt es einen Beispielsfall. 

  • Gesamtwert der Immobilie: 200.000 EUR
  • Lebenslanges Wohnrecht für die Wohneinheit: Frau im Alter von 65 Jahren
  • Jahresmiete: 10.000 EUR

Beispiel: Berechnung des Kapitalwertes

Der Tabelle des statistischen Bundesamts nach weist die Frau im Alter von 65 Jahren noch eine durchschnittliche Lebenserwartung von 21 Jahren aus. Daraus ergibt sich ein Kapitalwert von 12,613.

12,613 x 9800 EUR = 126.130 EUR

200.000 EUR – 126.130 EUR = 73.870 EUR 

Der Wert des Hauses mit einem derartigen Wohnrecht beträgt somit 73.870 EUR. 

Steuerliche Aspekte rund um den Hausverkauf mit Wohnrecht

Steuerliche Aspekte sind insbesondere dann zu berücksichtigen, wenn Sie selbst Ihr Haus verkaufen wollen, ein Wohnrecht allerdings behalten wollen. Dann profitieren Sie von einem finanziellen Vorteil. Grundsätzlich ist ein Hausverkauf mit Wohnrecht der Besteuerung unterworfen. Allerdings gibt es Steuerfreibeträge, die insbesondere bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht in der Verwandtschaft zu tragen kommen. Hier können Sie ggf. finanziell profitieren. 

Hinweis: Desto näher der Verwandtschaftsgrad, desto höher der Freibetrag 

Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht können Sie steuerlich profitieren. Je näher der Verwandtschaftsgrad ist, desto höher ist der Freibetrag. Während Sie beim Ehepartner von einem Freibetrag von 500.000 EUR profitieren, sind es bei Enkeln nur noch 200.000 EUR und Geschwister sogar nur 20.000 EUR.

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