Trotz hoher Preise - oder gerade deswegen - ist der Immobilienmarkt heiß umstritten. Preisgünstige Angebote in guter Lage sind rar. Wer rasch zuschlagen, aber dennoch nicht gleich den vollen Kaufpreis entrichten möchte, kann mit einem Vorvertrag gut beraten sein.

Sicherheit für Käufer und Verkäufer: Vorvertrag für den Hauskauf

Anders als bei einer reinen Reservierungsvereinbarung ist ein notariell abgeschlossener Vorvertrag für den Hauskauf für beide Seiten verpflichtend. Er bietet die Sicherheit, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft werden kann. 

Wann ist ein Vorvertrag für den Hauskauf sinnvoll?

Ein Vorvertrag ist immer dann sinnvoll, wenn vor dem endgültigen Abschluss des Kaufes noch Hindernisse zu beseitigen sind. Dies können zum Beispiel Liquiditätsprobleme sein. 

Tipp: Vorvertrag bei Geldregen in der Zukunft

Steht noch eine sichere Zahlung zu einem festgelegten Zeitpunkt aus, etwa eine Abfindung oder die Fälligkeit einer größeren Bausparsumme, lohnt sich vielfach der Abschluss eines Vorvertrages. Er sichert das gewünschte Objekt, ohne sofort zahlungspflichtig zu werden. 

Auch rechtliche Hindernisse, die es noch zu klären gilt, sind ein Grund, warum Vorverträge beim Kauf von Immobilien abgeschlossen werden. Dies können Behördengenehmigungen sein, Erbauseinandersetzungen beim Verkäufer oder Unklarheiten bei der Grundstücksvermessung. Auch die Frage nach dem Grundstücksbesitz muss beachtet werden. Können Sie das Grundstück kaufen oder handelt es sich um Erbpacht? Wissen Sie, ob in der Immobilie noch Mieter wohnen? Dann handelt sich um einen Hausverkauf mit Wohnrecht

Auch dem Makler oder Verkäufer bietet der notariell geschlossene Vorvertrag rechtliche Sicherheit. Auf eine feste Abwicklung zu einem bestimmten Zeitpunkt dürfen beide vertrauen. 

Vorvertrag für den Hauskauf: Festlegung der Zeitspanne

Gesetzlich ist keine bestimmte Frist vorgesehen, innerhalb der ein Vorvertrag in einen Kaufvertrag umgewandelt werden muss. Der Zeitpunkt für den Kauf ist reine Verhandlungssache. Sinnvoller Weise ist er jedoch so gewählt, dass er möglichst zeitnah zu den Umständen stattfindet, die den Verkauf möglich machen.

Soll der Hauskauf erst in weiterer Zukunft stattfinden, könnte sich der Hausverkäufer um einen anderen Interessenten umsehen. Er wird nicht unbedingt einwilligen, sondern sich für einen Mitbewerber entscheiden. Ein Makler als Vermittler kann die eigene Position stärken. Er verfügt über Erfahrungswerte, was sich in der Praxis als durchsetzbar bewährt hat. Denken Sie daran, wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeite, dass Sie den Maklervertrag prüfen.

Wird ein Vorvertrag für den Hauskauf in Betracht gezogen, weil mit Vorteilen, etwa durch Gesetzesänderungen spekuliert wird, kann er sich als Flop erweisen. Nicht immer findet statt, was in Aussicht gestellt wird. Spezielle Vergünstigungen für Bauherren wie etwas das Baukindergeld werden nämlich erst beim Kauf und erfolgter Eintragung in das Grundbuch gewährt. 

Vertrag für den Hauskauf: Das muss er beinhalten

Bestandteil des Vorvertrages sind die wesentlichen Angaben und Bedingungen, die auch ein Kaufvertrag enthalten soll.

Im Vorvertrag müssen folgende Details benannt werden:

  • die Vertragsparteien
  • der genau bezeichnete Kaufgegenstand
  • die Grundstücks- und Flurnummer
  • Kaufpreis
  • Zahlungsabwicklung
  • die Frist, zu der der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen sein muss
  • eine verpflichtende Klausel, dass der Kauf erfolgen muss und
  • eine Schadensersatzklausel für den Fall des gesetzlich nicht gedeckten Rücktritts von Käufer oder Verkäufer

Schließen Sie schlussendliche einen Vertrag über den Kauf der Immobilie ab, sollten Sie den Immobilienkaufvertrag prüfen lassen.

Inhalt eines Vorvertrages

Muster für den Vorvertrag zum Hauskauf

Damit Ihr Vorvertrag für den Hauskauf rechtssicher ist, ist es ratsam auf einen rechtlich geprüften Mustervertrag zu verwenden.

Vorvertrag für den Hauskauf 

Zwischen den Parteien

(vollständiger Name und Anschrift) im folgenden Verkäufer genannt und (vollständiger Name und Anschrift) im folgenden Käufer genannt

wird folgender Vorvertrag geschlossen:

  1. Kaufgegenstand

Gegenstand dieses Vorvertrages ist (Haus, Grundstück, Flurnummer, detaillierte Angaben über Zimmer, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche)

  1. Kaufpreis

Fest vereinbart wurde ein Kaufpreis von … Euro, zahlbar am (Datum). Bei Zahlungsverzug fallen Zinsen in Höhe von … Prozent pro Jahr über dem Basiszinssatz an. 

  1. Abschluss des Kaufvertrages

Beide Vertragsparteien haben vereinbart, dass der Vorvertrag am (Tag, Monat, Jahr) durch einen notariellen Kaufvertrag ersetzt wird. 

  1. Gewährleistung

Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages folgende Nachweise und Unterlagen auszuhändigen (Energieausweis, Garantien für Heizungsanlagen etc.).

  1. Sonstige Vereinbarungen

(falls erforderlich)

  1. Schadensersatz bei Rücktritt
  2. Salvatorische Klausel

 

Ort, Datum, Unterschrift des Verkäufers, Unterschrift des Verkäufers

Notarieller Vorvertrag beim Hauskauf

Damit ein Vorvertrag für einen Hauskauf im ganzen Umfang rechtlich bindend wird, muss er vor einem Notar abgeschlossen werden. Grundlage ist hierfür das BGB. Der § 311b Abs. 1 BGB lautet:

„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“

Ein nicht notariell geschlossener Vertrag ist somit nichts weiter als eine rechtlich kaum durchsetzbare Vereinbarung, an die sich zwar beide Parteien halten können, aber letztendlich nicht müssen. 

Was versteht man unter Kontrahierungszwang?

Durch den notariell geschlossenen Vorvertrag entsteht der sogenannte Kontrahierungszwang. Das bedeutet, dass der Vorvertrag zwingend in einen Kaufvertrag münden muss.

Besteht eine Rücktrittsmöglichkeit vom Vorvertrag?

So stark, wie der Kontrahierungszwang wirkt, stellt er sich in der Praxis nicht dar. Falls eine Seite im Vertrag niedergeschriebene, wesentliche Vereinbarungen nicht einhält, hat die andere Seite das Recht, vom Vertrag zurückzutreten.

Eine weitere Möglichkeit für einen Rücktritt ist der Wegfall der Geschäftsgrundlage, etwa, wenn die Immobilie durch Naturkatastrophen zerstört wird. 

Sieht der Gesetzgeber weitere Möglichkeiten zum Rücktritt vor?

In § 313 Nr. 3 BGB sieht der Gesetzgeber weitere Rücktrittsmöglichkeiten vor. Zu den „unzumutbaren Verpflichtungen“, die den Käufer entbinden, zählen

  • Zahlungsunfähigkeit beim Käufer
  • eine starke gesundheitliche Beeinträchtigung, etwa durch einen Unfall
  • eine geplatzte Baufinanzierung

Beim Tod des Käufers müssen die Erben den Vertrag nicht erfüllen. 

Bedingungen fuer Vorvertrag

Wie teuer ist ein notarieller Vorvertrag?

Die beim Notar anfallenden Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Ausschlaggebend ist auch, ob Sie einen eigenen Vertrag notariell beurkunden lassen oder die komplette Vertragsgestaltung ebenfalls dem Notar übertragen.

Zu den errechneten Gebühren kommen Portokosten, Kosten für Telekommunikation und Schreibauslagen sowie 19 % Mehrwertsteuer hinzu. Der derzeitige Mindestsatz für einen notarielle Beurkundung beläuft sich auf 120 EUR plus 19 % MWSt.

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