Für Wohnanlagen ist die Eigentümergemeinschaft eine wichtige Institution, die alle Eigentümer stützt. Per Gesetz und Vereinbarungen für das Wohnobjekt ist festgelegt, wie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Rechte und Pflichten verteilt sind.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Gemeinsame Interessen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Zusammenschluss aller Eigentümer, die Wohneigentum oder Teileigentum in einer Wohnanlage erworben haben. Die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft entsteht automatisch mit der Eintragung im Grundbuch. Durch die Eigentümergemeinschaft kann ein Verwalter auf Zeit eingesetzt werden, der im Sinne der Eigentümergemeinschaft agiert und sie von Aufgaben entlastet. 

Die Gemeinschaft der Eigentümer kann zur ihrer Entlastung einen Verwalter bestimmen, der alle Aufgaben im Zusammenhang mit der Wohnanlage übernimmt. Dieser übernimmt für die Gemeinschaft die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung.

Die Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft sind

  • die Wohnungseigentümergemeinschaft
  • und die Wohnungseigentumsverwaltung

Darüber hinaus besteht optional ein Verwaltungsbeirat, der beratend und kontrollierend an der Verwaltung mitwirkt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist teilrechtsfähig und parteifähig, da sie rechtlich als Verband anzusehen ist.

Das Wohnungseigentumsgesetz: Das regelt das Gesetz

Das bundesdeutsche Wohnungseigentumsgesetz gilt seit dem 15. März 1951. Es regelt im Fall einer Teilung durch die Teilungserklärung für die Wohnungseigentümergemeinschaft Rechte und Pflichten. Eine Teilung entsteht dann, wenn mehrere Eigentümer Anteile an einem Grundstück und Gebäude erworben haben. Das Wohnungseigentumsgesetz gilt für das

  • Eigentum an den jeweiligen Wohnungen (Wohnungseigentum)
  • Teileigentum an gemeinsam genutzten Flächen und Räumen (Teileigentum)
  • Gemeinschaftseigentum für das gemeinsame Gebäude und Grundstück

Gibt es umsatzsteuerliche Besonderheiten für die Eigentümergemeinschaft?

WEG-Recht und BGB sind die gesetzlichen Grundlagen für das Wohnungseigentumsrecht. Darüber hinaus ist im Umsatzsteuergesetz (UstG) geregelt, wie steuerliche Leistungen der Gemeinschaft an ihre Mitglieder zu handhaben sind.

Hinweis: Steuerfreiheit ist eine Option

Grundsätzlich gilt, dass diese steuerbaren Leistungen nach § 4 Nr. 13 UstG steuerfrei sind. Jedoch kann nach § 9 Abs. 1 UstG auf die Steuerfreiheit verzichtet werden.

Wann ist die optionale Besteuerung sinnvoll?

Die Wahl, die Steuerfreiheit nicht in Anspruch zu nehmen, kann für jeden Eigentümer gesondert erfolgen. Sinnvoll ist sie dann, wenn dieser Eigentum weitervermietet und dadurch umsatzsteuerpflichtig wird. Die Leistungen der Gemeinschaft an das Mitglied werden dadurch ebenfalls umsatzsteuerpflichtig. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch im Rahmen der Option Vorsteuer aus den zugehörenden Eingangsrechnungen als Vorsteuerabzug handhaben. 

Wird diese Möglichkeit gewählt, fällt ein Mehraufwand an. Umsatzsteuer-Voranmeldungen und die entsprechenden Jahreserklärungen müssen abgegeben werden. Daneben entsteht die Verpflichtung zur Aufbewahrung und Aufzeichnung von Vorgängen entsprechend dem Umsatzsteuergesetz. 

Vor- und Nachteile der Wohnungseigentümergemeinschaft

Verschiedene Interessen unter einen Hut zu bringen ist bei der Eigentümergemeinschaft nicht immer einfach. Mehrheitsentscheidungen mögen nicht immer sinnvoll sein. Und dennoch sind sie zumindest in größeren Wohnanlagen der einzig praktikable Weg, den Fortbestand der Anlage zu sichern.

Was gewinnt der einzelne Eigentümer?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft sowie ihre Rechte und Pflichten bedeuten in erster Linie einen Vorteil für jeden Eigentümer. Viel Arbeit wird ihm durch die eingesetzte Verwaltung abgenommen. Unkosten sind gemeinsam zu tragen, Rechtliches, Unternehmerisches und Handwerkliches im Idealfall kompetent und kostensparend erledigt. 

Bereits ein einzelner Eigentümer hat das Recht, die Einsetzung eines Verwalters zu verlangen. Dieser muss dem Eigentümer auf Wunsch Einblick in sämtliche die Wohnanlage betreffenden Unterlagen gewähren. Auch Vorschläge, die in der Tagesordnung der Eigentümerversammlung besprochen werden, kann jeder Einzelne der Eigentümergemeinschaft einbringen. Ist der Vorschlag nicht rechtsmissbräuchlich und wird er rechtzeitig eingereicht, muss der Verwalter diesen auf die Liste der TOP setzen.

Welche Pflichten und Probleme entstehen in der Eigentümergemeinschaft?

Der einzelne Eigentümer hat sich den Mehrheitsbeschlüssen zu beugen, auch wenn sie ihm missfallen. Lediglich dann, wenn der Beschluss seine eigenen Rechte über Gebühr einschränken würde, kann er dagegen vorgehen. Er ist verpflichtet, zusammen mit den anderen Eigentümern Rücklagen, Kosten und Gebühren für die Instandhaltung des Anwesens zu tragen.

Wie jeder andere Bewohner einer Anlage haben sich Eigentümer an die gemeinsam beschlossene Gemeinschaftsordnung zu halten. Möchte ein Eigentümer sein Wohnungseigentum von einer privaten in eine gewerbliche Nutzung umwandeln, so muss er die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen. Darüber hinaus hat er sich einer Zwangsverwaltung zu beugen, die bei einer Verschuldung der Eigentümergemeinschaft auferlegt werden kann. 

Eigentümerversammlung: Dafür wird sie einberufen

Mindestens einmal jährlich findet per Gesetz (§ 24 Abs. 1 WEG) die Wohnungseigentümerversammlung statt. Klare Vorgaben stehen für den Ablauf. Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss jeden Eigentümer zwei Wochen vor der dem geplanten Datum zugegangen sein. Folgende Inhaltspunkte sind vorgeschrieben:

  • Vollständiger Name und Anschrift des Eigentümers
  • Vollständiger Name und Anschrift des Verwalters
  • Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
  • Tagesordnung (kurz TOP)

Optional ist der Hinweis auf die Stimmrechtübertragung

Wie muss die Eigentümerversammlung ablaufen?

Wichtige Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit der Eigentümerversammlung ist, dass sie unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden muss. Ein offener Gastraum entspricht diesen Kriterien nicht; ein Nebenraum, der anderen Gästen nicht zugänglich ist, erfüllt diese Vorgabe.

Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Die Teilnahmeberechtigung der erschienenen Personen ist zu überprüfen. Sie besteht für Eigentümer, ihre juristischen oder persönlich bestimmten Vertreter, aber auch für Insolvenzverwalter und auf Antrag für Betreuer. Die Beschlussfähigkeit ist gegeben, wenn mehr durch die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. 

Ist dies nicht der Fall, wird anschließend eine Neuversammlung einberufen. Für die Einberufung der Neuversammlung gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für die Erstversammlung. Insbesondere gilt – mangels anderer Vereinbarungen – grundsätzlich auch hier die gesetzliche Ladungsfrist von mindestens zwei Wochen.

Nur im Fall einer zulässigen Eventualeinberufung kann auf eine erneute Ladung verzichtet werden. Eine Eventualeinberufung ist nur zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung diese Möglichkeit einräumt.

Hinweis: Eigentümerinteressen wahren!

Wer ohne zwingenden Grund seinen Stimmanteil an den Verwalter überträgt, gibt ihm freie Hand. Deshalb sollte vor Stimmrechtsübertragung geprüft werden, ob dieser wirklich im Interesse des oder der Eigentümer handelt.

Tagesordnungspunkte: Was wird diskutiert?

Was in der Eigentümerversammlung besprochen wird, muss bereits in der Einladung aufgeführt sein. Regelmäßige Themen sind Gebäudereinigung, Rücklagen, Reparaturen, Erneuerungen und ähnliches. Für jeden Tagesordnungspunkt haben die Eigentümer ein Stimmrecht. Das Ergebnis muss unmittelbar verkündet werden. Im Protokoll werden es vom Schriftführer festgehalten.

Umstimmigkeiten: Das können Eigentümer tun

Werden Beschlüsse gefasst, die die Rechte eines einzelnen Eigentümers über Maßen einschränken oder gar verletzten würden, hat dieser die Möglichkeit, den entsprechenden Punkt überprüfen zu lassen, anzufechten und gegebenenfalls berichtigen zu lassen. Formfehler während der Versammlung oder falsche Angaben im Protokoll sind ebenfalls Gründe, die zur Berichtigung des Protokolls oder gar zu einer Neueinberufung der Versammlung führen können.

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