Eine Immobilie stellt in der Regel den größten Anteil Ihres privaten Vermögens dar. Sie müssen sich also darüber Gedanken machen, ob Sie die Immobilie per Erbfolge, Testament, Erbvertrag oder Schenkung übertragen wollen und wie Sie Streitigkeiten unter den Erben verhindern können.

Die Schenkung: Immobilie zu Lebzeiten übertragen

Sollten Sie sich gegen ein Testament entschieden haben, dann tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Ihre Nachkommen müssen somit Ihren Nachlass selbst unter sich aufteilen. Dies kann häufig zu Streitigkeiten und Uneinigkeit führen. Kommen die Erben nicht auf einen Nenner was Ihre Immobilie betrifft, dann wird diese meist verkauft.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, können Sie natürlich auch die Immobilie zu Lebzeiten an einen Erben als Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge übertragen.

Wie verschenken Sie eine Immobilie?

Das Übertragen der Immobilie während der Lebenszeit ist nicht so einfach wie das Vererben. Für eine Schenkung einer Immobilie benötigen Sie nämlich einen Notar. Dieser beurkundet sodann die Überlassung der Immobilie. Ferner wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Grund hierfür ist nicht die Schenkung an sich. Gemäß § 311b BGB bedarf nämlich jeder Vertrag, durch den man sich verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Hält man dieses Formerfordernis nicht ein, dann ist der Schenkungsvertrag gemäß § 125 Satz 1 BGB unwirksam.

Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Schenkung?

Eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen, kann sich rechnen. Eine Schenkung bringt nämlich finanzielle Vorteile mit sich. Bei einer Schenkung gelten folgende Freibeträge für nahe Verwandte:

  • Kinder: Diese müssen bis zu einem Freibetrag von 400.000 EUR keine Steuern zahlen
  • Ehegatten: Bei Ehegatten liegt der Freibetrag bei 500.000 EUR
  • Enkelkinder: Diese profitieren von einem Freibetrag in Höhe von 200.000 EUR
  • Lebenspartner: Diese haben lediglich einen Freibetrag von 20.000 EUR

Bei einer Schenkung können diese Freibeträge alle zehn Jahre genutzt werden und so Vermögen ohne Schenkungssteuer übertragen werden. Haben Sie ein wesentlich höheres Vermögen, ist es sinnvoll, bereits rechtzeitig mit den Schenkungen zu beginnen und die Freibeträge mehrfach nutzen zu können. Eine Schenkung bedarf somit einer frühzeitigen Planung.

Kann die Schenkung zurückgenommen werden?

In den meisten Fällen enthält der Schenkungsvertrag auch eine Klausel, die es Ihnen ermöglicht, die Schenkung zurückzunehmen. Man spricht bei dieser Klausel von der Rückfallklausel, die eine Rückübertragung in bestimmten Fällen regelt.

So kann die Schenkung z.B. zurückgenommen werden, wenn dem Beschenkten die Privatinsolvenz droht. So ist sichergestellt, dass das Ihr Haus nicht mit in die Insolvenzmasse fließt.

Was sind die Vor- und Nachteile einer vorzeitigen Übertragung?

Welche Vorteile eine vorzeitige Übertragung der Immobilie mit sich bringen, hängt von Ihrer Lebenssituation und Ihren Vorstellungen ab. Folgende Vorteile kann eine Schenkung mit sich bringen:

  • Sie vermeiden durch eine Schenkung die anfallende Erbschaftssteuer.
  • Sie profitieren von den Schenkungsfreibeträgen.
  • Die Immobilie kann in Familienbesitz bleiben, da Sie eventuell entstehende Erbstreitigkeiten umgehen.
  • Liegen zwischen dem Todesfall und der Schenkung mehr als zehn Jahre, könne Sie sicherstellen, dass gesetzliche Erben leer ausgehen.

Der Nachteil der Schenkung besteht darin, dass Sie nicht mehr Eigentümer der Immobilie sind. Sie können die Immobilie also nicht mehr verkaufen oder ein Darlehen auf diese aufnehmen.

Welche Möglichkeiten gibt es, um sich bei einer Schenkung abzusichern?

Möchten Sie die Immobilie nur aufgrund von finanziellen Vorteilen an ein Familienmitglied verschenken, aber trotzdem weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben, dann sollten Sie sich diesbezüglich absichern. Hierfür stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Wohnrecht

Damit sichergestellt ist, dass Sie weiterhin in der Immobilie leben dürfen, können Sie für sich und Ihren Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Beim Wohnrecht kann genau geregelt werden, welche Räume Sie in der Immobilie nutzen dürfen. Dieses wird dann im Grundbuch eingetragen. Weiterhin wirkt sich das Wohnrecht steuermindernd beim Wert der Schenkung aus. Wie hoch der Wert ist, richtet sich nach der ortsüblichen Jahresmiete und Ihrem Lebensalter.

  • Nießbrauchrecht

Sollten Sie ein Mehrfamilienhaus verschenken, können Sie für die nicht selbst genutzte Wohnung ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Durch das Nießbrauchrecht haben Sie weiterhin das Recht, die Wohnung weiterzuvermieten und die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Hierdurch haben Sie die Möglichkeit, die Mieteinnahmen für ein späteres Heim oder Pflege zu investieren.

Wie lassen sich Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft verhindern?

Sollten Sie nur einem Familienangehörigen etwas vorab schenken, kann dies schnell zu Streitigkeiten mit den anderen Erben führen. Um diese Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie auch die anderen Erben mitberücksichtigen. Folgende Möglichkeiten haben Sie: Sie können

  • vereinbaren, dass die Übertragung der Immobilie auf die spätere Erben oder deren Pflichtteile bei Enterbung angerechnet wird.
  • den Angehörigen, dem Sie die Immobilie geschenkt haben, verpflichten, dass er den anderen Erben eine Abfindung zahlen muss.
  • mit den anderen Erben im Hinblick auf die Immobilie einen Pflichtteilsverzicht vereinbaren.

Nach dem Tod: Immobilie vererben

Eine Immobilie dient meistens auch als Absicherung für die Familie. Sie sollten sich vorab Gedanken darüber machen, was Ihr Wunsch im Hinblick auf den Verbleib Ihrer Immobilie ist und diese Wünsche dann mit dem gesetzlichen Erbrecht vergleichen. Ergeben sich dann Unterschiede, kann das Erbe auch testamentarisch geregelt werden.

Hinweis: Notar aufsuchen

Das Erbrecht ist ziemlich komplex. Damit die Immobilienerbschaft sinnvoll und richtig geregelt ist, sollten Sie ggf. einen Notar aufsuchen. Dieser kann Sie bei der Erstellung des Testamentes unterstützen.

Wer erbt bei der gesetzlichen Erbfolge?

Die gesetzliche Erbfolge greift dann, wenn Sie weder ein Testament noch einen Erbvertrag hinterlassen haben. Ihr gesamter Nachlass und somit auch Ihre Immobilie geht sodann gemäß §§ 1924 ff. BGB auf die gesetzlichen Erben über. Das Gesetz nimmt hier eine Unterscheidung zwischen den Erben erster, zweiter, dritter und vierter Ordnung vor. Im Todesfall erben somit folgende Personen:

  1. Ordnung: Kinder und Enkelkinder
  2. Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen
  3. Ordnung: Großeltern, Onkeln, Tanten, Cousins, Cousinen
  4. Ordnung: Urgroßeltern, Großonkel, Großtanten, Großcousins, Großcousinen

Die Erben der ersten Ordnung erben, wie es der Name schon sagt, immer als erstes. Sind keine Erben der ersten Ordnung vorhanden, erben die Erben der zweiten Ordnung. Sind letztlich auch keine Erben der zweiten Ordnung vorhanden, geht Ihr Nachlass auf die Erben der dritten Ordnung über.

Hinweis: Nachteil der gesetzlichen Erbfolge

Der Nachteil an der gesetzlichen Erbfolge ist jedoch, dass Sie keinen Einfluss darauf haben, welche Person Ihre Immobilie erhält. Meist gibt es mehrere Erben die sodann zu gleichen Teilen erben. In den meisten Fällen wird die Immobilie dann verkauft und der erzielte Verkaufspreis zwischen den Erben aufgeteilt.

Wie sehen die Rechte des verbliebenen Ehegatten aus?

In den meisten Fällen ist es so, dass ein Ehegatte früher stirbt als der andere. Der verbliebene Ehegatte möchte in der Regel dann in der gemeinsam bewohnten Immobilie wohnen bleiben. Das Ehegattenerbrecht spricht diesem Ehegatten ein Vorrecht an der Immobilie zu. Dies jedoch nur, wenn es sich nicht um ein Investmentobjekt handelt.

Sollte es Ihrem Ehepartner aus finanziellen Gründen nicht möglich sein, die Immobilie zu übernehmen, dann hat dieser die Möglichkeit, sich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eintragen zu lassen. Hier gilt es jedoch zu beachten, dass diese Rechte einen Wert haben und dieser Wert gegenüber den anderen Erben ausgeglichen werden muss.

Zudem gilt dieses Vorrecht nur für die Immobilie, die gemeinsam bewohnt wurde. Für noch vorhandene Ferienwohnungen oder Mietshäuser gilt diese Regelung nicht. In diesem Fall muss gemeinsam mit den weiteren Erben entschieden werden, was mit diesen Immobilien geschehen soll.

Wie wird man Eigentümer der Immobilie?

Die Erben werden mit einem Erbfall Gesamtrechtsnachfolger und somit auch Eigentümer der Immobilie. Die Annahme der Erbschaft ist hierfür nicht erforderlich. Wichtig ist jedoch, dass diese das Grundbuch berichtigen lassen. Hierzu müssen die Erben einen entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt stellen. Dies können Erben innerhalb von zwei Jahren sogar gebührenfrei vornehmen lassen.

Benötigt man einen Erbschein?

Sollte es kein notarielles Testament geben, welches vom Nachlassgericht eröffnet wurde, verlangt das Grundbuchamt die Vorlage eines Erbscheins. Aus diesem geht hervor, wer gemäß der gesetzlichen Erbfolge Erbe geworden ist. Der Antrag auf einen Erbschein muss beim zuständigen Nachlassgericht gestellt werden. Die Zuständigkeit richtet sich grundsätzlich nach dem letzten Wohnort des Erblassers.

Möchten Sie einen Erbschein beantragen, verursacht das jedoch Kosten. Diese Kosten richten sich nach dem Wert des gesamten Nachlasses. Somit spielt nicht nur der Wert der Immobilie eine Rolle, sondern beispielsweise auch bestehende Konten.

Solche Kosten können mithilfe einer transmortalen Vollmacht umgangen werden. Dies ist eine Vollmacht, die zu Lebzeiten erstellt und über den Tod hinaus Wirkung entfaltet. Wichtig ist jedoch, dass diese Vollmacht notariell beglaubigt wird.

Sollten die Erben sich uneinig sein, wer jetzt genau Erbe geworden ist, bedarf es erst einer gerichtlichen Klärung. Erst nach Klärung kann ein Erbschein ausgestellt werden.

Welche Ansprüche haben Pflichtteilsberechtigte?

Hinterbliebene, die aufgrund einer Enterbung nicht Mitglied der Erbengemeinschaft geworden sind, haben keinen Anspruch auf Übertragung von Immobilien oder Miteigentumsanteilen. Diese haben lediglich einen Anspruch gegenüber den anderen Erben auf Auszahlung des ihnen zustehenden Pflichtteils. Dieser Anspruch wird an dem Gesamtwert des  Nachlasses bemessen und entspricht der Hälfte der gesetzlichen Erbquote.

Wann ist ein Testament sinnvoll?

Mit einem Testament haben Sie die Möglichkeit, bereits zu Lebzeiten selbst festzulegen, an wen Sie Ihre Immobilie vererben wollen. Der Vorteil hier ist, dass Sie, anders als bei der gesetzlichen Erbfolge, nicht nur Verwandte als Erben einsetzen können, sondern auch Freunde oder beispielsweise einen Verein. Durch die Ernennung Ihres Wunscherben, können Sie verhindern, dass Ihre Immobilie an einen Verwandten übergeht, denn Sie überhaupt nicht leiden können.

Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, in Ihrem Testament bestimmte Bedingungen für die Immobilie festzulegen. So können Sie beispielsweise bestimmen, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum lang nicht verkauft werden darf. Weiterhin können Sie durch ein Testament verhindern, dass es zu Streitigkeiten zwischen den einzelnen Erben kommt, da es bei Erben zu gleichen Teilen dann nicht um die Frage geht, was genau mit der Immobilie passieren soll.

Bei einem Testament sollten Sie jedoch auch immer die anderen gesetzlichen Erben im Blick haben. Diese können ihren Pflichtteil einfordern. Dieser muss sofort ausgezahlt werden. Sollte Ihr eingesetzter Erbe keinen finanziellen Möglichkeiten haben, kann dies dazu führen, dass die Immobilie trotz Testament verkauft werden muss. Auch hier empfiehlt es sich, juristischen Rat in Anspruch zu nehmen, um solche Szenarien zu vermeiden bzw. ihnen vorzubeugen.

Wann ist ein Erbvertrag sinnvoll?

Neben dem Testament haben Sie auch die Möglichkeit, einen Erbvertrag abzuschließen. In diesem werden Sie als Erblasser zur Überlassung eines Vermögensteils verpflichtet. Voraussetzung ist jedoch, dass der andere Vertragspartner in Ihre Bedingungen einwilligt.

Der Vorteil am Erbvertrag ist, dass Sie eine Gegenleistung erhalten. So können Sie z.B. als Bedingungen festlegen, dass der andere Vertragspartner für Ihre Pflege aufkommt oder Sie sichern sich ein lebenslanges Wohnrecht für die Immobilie.

Genauso wie beim Testament haben Sie hier wieder die Möglichkeit, dass Ihre Immobilie auf Ihren Wunscherben übergeht und die Entstehung einer Erbengemeinschaft verhindert wird. So können Streitigkeiten im Hinblick auf die Immobilie in der Regel umgangen werden.

Hinweis: Erbvertrag muss notariell beurkundet werden

Der Erbvertrag kann nur persönlich vom Erblasser abgeschlossen und in Anwesenheit aller Vertragsparteien notariell beurkundet werden.

Die Erbschaftssteuer bei unterschiedlichen Verwandtschaftsgraden

In Deutschland müssen Erben eine Steuer zahlen. Diese Erbschaftssteuer wird fällig, sobald das Vermögen des Erblassers auf den bzw. die Erben übergeht. Diese ist im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) geregelt. Die Erbschafts- und Schenkungsteuer fällt immer dann an, wenn die Erbschaft angetreten wird bzw. wenn jemand eine Schenkung erhält.

Gemäß § 30 ErbStG sind Erben verpflichtet, innerhalb von drei Monaten die Erbschaft oder Schenkung dem Finanzamt anzuzeigen. Bleibt eine solche Anzeige aus, droht eine Strafe.

Wie hoch sind die Steuerfreibeträge?

Möchten Sie die genaue Erbschaftssteuer berechnen, müssen Sie zwei Faktoren kennen. So spielt zunächst einmal der Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser eine Rolle und zum anderen die Höhe der Erbmasse. Folgende Steuerfreibeträge gibt es:

  • Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: Diese können bis zu 500.000 EUR steuerfrei erben.
  • Kinder und Enkelkinder: Jedes Kind des Erblassers hat einen Freibetrag von 400.000 EUR. Sollten keine Kinder mehr leben, kommt den Enkelkindern dieser Freibetrag zu Gute. Leben die Kinder des Erblassers noch, haben die Enkelkinder einen Freibetrag von 200.000 EUR.
  • Urenkel und Eltern: Diese haben einen Freibetrag von 100.000 EUR
  • Restliche Erben: Für alle anderen Erben auch ohne Verwandtschaftsverhältnis gilt ein Freibetrag von 20.000 EUR

Wie hoch fällt die Erbschaftssteuer aus?

Sollte das Vermögen über die jeweiligen Freibeträge hinausgehen, fällt eine Steuer auf diesen Betrag an. Wie hoch die Versteuerung ausfällt, richtet sich nach drei Steuerklassen:

  • 1. Steuerklasse: Diese gilt für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder
  • 2. Steuerklasse: In diese Steuerklasse kommen Geschwister, Kinder von Geschwistern, Stiefeltern, Schwiegereltern und geschiedene Ehegatten
  • 3. Steuerklasse: In diese Steuerklasse kommen die restlichen Erben und Erben, die nicht mit dem Erblasser verwandt sind

Für die jeweiligen Steuerklassen ergibt sich dann je nach Wert des Nachlasses folgender Steuersatz:

Wie kann Erbschaftssteuer beim Berliner Testament gespart werden?

Bei einem Berliner Testament setzen sich die Eheleute gegenseitig als Alleinerben ein. Stirbt also ein Ehepartner, dann erbt der überlebende Ehepartner dessen Vermögen. Dies stellt jedoch eine Enterbung im ersten Erbfall für die Kinder des Erblassers dar. Dies nehmen die meisten Kinder auch hin und unterlassen es, ihren Pflichtteil gegenüber dem überlebenden Ehepartner geltend zu machen.

Im Hinblick auf die Erbschaftssteuer ist dies jedoch eher nachteilig, denn die Kinder profitieren dann nicht von ihrem zustehenden Erbschaftssteuerfreibetrag in Höhe von 400.000 EUR. Diese steuerlichen Nachteile können jedoch umgangen werden.

Gemäß § 10 Absatz 1 Satz 2 ErbStG können Erben von dem zu versteuernden Erbe Nachlassverbindlichkeiten in Abzug bringen. Zu diesen Nachlassverbindlichkeiten zählen Schulden, die der Erblasser hinterlassen hat, aber auch der Pflichtteil, den ein Kind im ersten Erbfall nicht geltend gemacht hat.

Somit kann gegenüber dem Finanzamt der Anspruch auf den Pflichtteil aus dem ersten Erbfall gegenüber dem Finanzamt erklärt werden. Dieser Pflichtteil muss dann berechnet und als Nachlassverbindlichkeit für den zweiten Erbfall vom Finanzamt anerkannt werden.

Sind Freibeträge miteinander kombinierbar?

Teilweise haben Sie auch die Möglichkeit, Freibeträge miteinander zu kombinieren. Dies kann dazu führen, dass die Obergrenze des zu besteuernden Erbes verdoppelt bzw. vervierfacht wird und die Erben hierdurch die Erbschaftssteuer umgehen können.

Ehegatten und Kinder haben einen zusätzlichen Freibetrag. Dieser nennt sich Versorgungsfreibetrag und soll sicherstellen, dass die Versorgung von Kindern und Ehepartnern des Erblassers auch nach dessen Tod gewährleistet ist. Ehepartner haben einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 EUR. Bei den Kindern ergibt sich je nach Alter folgender Freibetrag:

Neben den Versorgungsfreibeträgen regelt der § 13 ErbStG noch einen Freibetrag für Hausrat. Steuerfrei bleiben nach dieser Norm:

  • Für Personen der Steuerklasse I bleibt Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstück steuerfrei, soweit der Wert insgesamt nicht 41.000 EUR übersteigt.
  • Für andere Gegenstände wie z.B. Kunstgegenstände oder Autos können Personen der Steuerklasse I einen Freibetrag von 12.000 EUR geltend machen.
  • Personen der anderen Steuerklassen haben lediglich die Möglichkeit, einen Freibetrag in Höhe von 12.000 EUR geltend zu machen.

Hinweis: Pflege zu Lebzeiten 

Sollte der Erbe die unentgeltliche Pflege des Erblassers zu dessen Lebzeiten übernommen haben, hat dieser gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 9 ErbStG einen zusätzlichen Freibetrag von 20.000 EUR. 

Die Erbschaftssteuer durch Umwege umgehen

Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, müssen Sie sich bereits zu Lebzeiten darüber Gedanken machen, an wen Sie vererben wollen und wie hoch die Erbschaftssteuer für diesen Erben im Zweifel ausfällt. Sie habe z.B. die Möglichkeit, durch eine testamentarische Bestimmung eines Vorerben dem eigentlichen Erben das Erbe nur indirekt zukommen zu lassen.

Beispiel: Berechnung Erbschaftssteuer 

Eine alleinstehende, kinderlose Person möchte sein Haus im Wert von 500.000 EUR an seinen Neffen vererben. Es wäre nicht sinnvoll, den Neffen als  Haupterben einzusetzen, da dieser lediglich einen Freibetrag von 20.000 EUR hat. Da sich der Neffe in der Steuerklasse II befindet, müsste er auf die restlichen 480.000 EUR 25  % Steuern zahlen. Dies wären 120.000 EUR Erbschaftssteuer.

In diesem Fall ergibt es Sinn, erst die eigenen Eltern als Erben einzusetzen, da diese einen Freibetrag von 100.000 EUR haben und dann im Testament festzulegen, dass der Neffe Nacherbe werden soll, wenn die Eltern des Erblassers sterben. Da der Neffe dann von seinen Großeltern erbt, erhöht sich sein Freibetrag auf 200.000 EUR.

Wie sinnvoll ist es, die Familienverhältnisse zu verändern?

Viele Personen leben in einer Partnerschaft, ohne verheiratet zu sein. Durch eine Veränderung der Familienverhältnisse können Sie jedoch die Erbschaftssteuer erheblich reduzieren. Sollten Sie Ihren Partner heiraten oder eine Lebenspartnerschaft eintragen lassen, dann erhöht sich der Freibetrag von 20.0000 EUR auf 500.000 EUR. Weiterhin verändert sich die Steuerklasse des Erben, was dann dazu führt, dass der Steuersatz sich ebenfalls erheblich reduziert.

Welche Sonderregelung gibt es bei Immobilien?

Wenn eine Immobilie vererbt wird, dann gilt eine Sonderregelung. Vererbt der Erblasser seine Immobilie an seinen Ehegatten oder Kinder und leben diese dann nach Erhalt des Erbens wenigstens zehn Jahre in dieser Immobilie, sind sie von der Erbschaftssteuer befreit. Wichtig ist jedoch, dass die Erben innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt des Erbens in die Immobilie einziehen.

Sollte die Immobilie jedoch innerhalb dieser zehn Jahre veräußert oder vermietet werden, fällt die Erbschaftssteuer an. Umgangen kann diese dann nur noch, wenn die Erben nachweisen, dass ein wichtiger Grund für die Veräußerung der Immobilie vorlag.

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