Als Verbraucher dürfen Sie Kreditverträge innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen. Das gilt auch für Bau- und Immobilienfinanzierungen, bei denen jedoch einige Besonderheiten zu beachten sind. Außerdem gibt es den sogenannten Widerrufsjoker, der sogar noch nach Jahren greifen kann.

Rechtliche Grundlagen für den Widerruf einer Baufinanzierung

Die Entscheidung für eine Immobilien- oder Baufinanzierung zieht weitreichende Konsequenzen nach sich: Zum einen werden Immobilien in der Regel über zwanzig Jahre und mehr finanziert, zum anderen gelten besondere Restriktionen, wie zum Beispiel in Form der Zinsbindungsfrist. Diese dient dazu, die aktuellen Konditionen für einen bestimmten Zeitraum zu fixieren, wobei die Frist zwischen fünf und 30 Jahren betragen kann.

Damit verschaffen Sie sich ein höheres Maß an Sicherheit, müssen dafür aber auch Einschränkungen in Bezug auf Sondertilgungen oder vorzeitige Rückzahlungen hinnehmen. Umso wichtiger ist es, die Auswahl eines passenden Finanzierungsangebotes sorgfältig und umsichtig zu treffen.

Sollten Sie die Baufinanzierung widerrufen wollen, weil Ihnen beispielsweise ein besseres Angebot unterbreitet wird, dann ist dies grundsätzlich möglich, kann aber Kosten verursachen. Für schon länger laufende Verträge können Sie eventuell den Widerrufsjoker nutzen.

Welche Kredite können generell widerrufen werden?

Grundsätzlich sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ein Widerrufsrecht für Kreditverträge vor, die von Verbrauchern geschlossen werden. Die reguläre Frist beträgt demnach 14 Tage ab Vertragsschluss. Einige Banken legen diese aber durchaus großzügiger aus.

Als Verbraucher gelten Sie, solange Sie die Finanzierung nicht gewerblich nutzen – in diesem Fall ist die Widerrufsmöglichkeit ausgeschlossen. Allerdings greifen auch bei ausschließlich privater Nutzung einige Ausnahmen, so steht Ihnen nach § 491 Abs. 2 BGB bei folgenden Kreditvarianten kein Widerrufsrecht zu:

  • Kleinkredite mit einem Kreditbetrag bis 200 EUR
  • Kredite gegen die Hinterlegung eines Pfandes
  • Kurzfristige Kredite, die gegen geringe Kosten für bis zu drei Monate vergeben werden
  • Arbeitgeberdarlehen, die nur einem bestimmten Personenkreis offen stehen und als Nebenleistung vom Arbeitgeber zu im Vergleich zum Markt günstigeren Konditionen angeboten werden
  • geförderte Darlehen, die im Vergleich zum Markt zu günstigeren Bedingungen für den Wohnungsbau oder zur Finanzierung von Ausbildungen ausgereicht sind 

Hinweis: Widerrufsrecht gilt auch für Baufinanzierung

Auch eine Baufinanzierung kann widerrufen werden – und zwar in der Regel innerhalb von 14 Tagen. Dann wären Sie so gestellt, als hätten Sie den Vertrag nie abgeschlossen. Aber: Selbstverständlich sind eventuell bereits erhaltene Kreditsummen zurückzuzahlen und gestellte Sicherheiten rückabzuwickeln. 

Welche Frist gilt beim Widerruf der Baufinanzierung?

Vom Grundsatz her gilt die übliche Widerrufsfrist von 14 Tagen ab Vertragsschluss, allerdings vereinbaren einige Banken auch 30 Tage – oder müssen Ihnen dieses Recht noch länger einräumen. Das kann beispielsweise nach § 492 Abs. 6 BGB der Fall sein, wenn in Ihrem Finanzierungsvertrag nicht alle vorgeschriebenen Informationen aufgeführt sind. Dazu zählen zum Beispiel

  • die Höhe der Kreditsumme
  • die Laufzeit des Vertrages oder
  • der vereinbarte Zinssatz

Erhalten Sie diese Daten später mitgeteilt, beginnt erst dann die gesetzliche Widerrufsfrist – und die umfasst dann 30 Tage.

Hinweis: Fehler in der Belehrung ausnutzen

Allerdings kann auch die Widerrufsbelehrung selbst fehlerhaft sein, sodass sie gar keine Wirkung entfaltet. In diesem Fall lässt sich eine Baufinanzierung eventuell auch noch nach Jahren widerrufen – siehe Widerrufsjoker.

Chancen und Risiken eines Widerrufs

Den Chancen, mit Hilfe des Widerrufs ein günstigeres Angebot zur Baufinanzierung wahrnehmen zu können, stehen einige Risiken gegenüber:

  1. Sollten Sie die Baufinanzierung widerrufen, ohne eine Refinanzierung organisiert zu haben, könnte es zu Problemen mit Ihrem Vorhaben kommen. Bedenken Sie bitte, dass Sie maximal 30 Tage Zeit haben, um die ausgezahlte Summe an Ihre bisherige Bank zurückzuführen.
  2. Planen Sie den Widerruf einer Prolongation, also der Verlängerung der Laufzeit, eröffnet sich ein weiteres Risiko: In diesem Fall kann nämlich der ursprüngliche Darlehensvertrag wieder in Kraft treten – und das im Ernstfall mit ungünstigeren Konditionen.

Tipp: Konsequenzen des Widerrufs einschätzen

Bevor Sie Ihre Baufinanzierung widerrufen, sollten Sie sich über alle möglichen Folgen klar sein. Bei Bedarf ziehen Sie bitte einen spezialisierten Anwalt hinzu.

Was kostet es, eine Baufinanzierung zu widerrufen?

Das hängt davon ab, wann Sie die Baufinanzierung widerrufen:

Mit dem Widerruf ist Ihr Kreditvertrag in ein sogenanntes Rückabwicklungsverhältnis überführt. Als Kreditnehmer haben Sie somit die gesamte Kreditsumme zuzüglich der bisher noch nicht bezahlten Kreditzinsen auf die Restschuld an die Bank zurückzuzahlen. Diese wiederum muss Ihnen alle bereits bezahlten Tilgungen und Zinsen zurückerstatten.

Dieser Wert- und Nutzungsersatz ist innerhalb von 30 Tagen ab Widerruf durchzuführen. Um die ganze Angelegenheit zu vereinfachen, werden Ihre Leistungen mit denen der Bank verrechnet. Dabei kann jedoch durchaus eine Restschuld verbleiben, die Sie dann wiederum zuzüglich der darauf anfallenden Zinsen an die Bank zu begleichen hätten. 

Wann fallen keine Kosten an?

Sollten Sie die Baufinanzierung widerrufen, bevor Sie überhaupt eine Kreditauszahlung von der Bank erhalten haben, fallen keinerlei Kosten an – Sie erhalten von der Bank kein Geld und sind dieser demzufolge auch nichts schuldig.

Haben Sie bereits das Darlehen ausgezahlt bekommen, müssen Sie es innerhalb von 30 Tagen zurück überweisen. Hier empfiehlt sich schnelles Handeln, denn der Darlehenszins wird pro Tag berechnet – und Sie können Kosten sparen.

Hinweis: Bereiten Sie den Widerruf gründlich vor

Sollten Sie in Erwägung ziehen, Ihre Baufinanzierung zu widerrufen, klären Sie bitte zunächst die Refinanzierung. So schöpfen Sie Ihre Möglichkeiten optimal aus.

Was sollte in einem Widerrufsschreiben zum Darlehensvertrags stehen?

Es sind keine speziellen Formulierungen erforderlich, Im Gegenteil: Sie sollten sich bei der Begründung so kurz wie möglich fassen. 

Muster-Widerrufsschreiben

 

Absenderdaten

Adresse der Bank

Kreditvertrag vom _____________________ Nr. ____________________

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit widerrufe/n ich/wir den/die o.g. Kreditvertrag/-verträge.

Im Rahmen Ihrer Widerrufsbelehrung wurde/n ich/wir nicht korrekt darüber informiert, wann die Widerrufsfrist begann. Die Belehrung war vielmehr so ausgelegt, mich/uns vom Widerruf abzuhalten.

Ich/wir fordere/n Sie daher höflich auf, mir/uns bis spätestens

_______________ (Frist mindestens zwei Wochen ab Widerrufserklärung)

schriftlich die Anerkennung meines/unseres Widerrufs zu bestätigen.

Sollten Sie diese Frist ohne Reaktion verstreichen lassen, gehe/n ich/wir von einer stillschweigenden Anerkennung meines/unseres Widerrufs aus.

Innerhalb o. g. Frist fordere/n ich/wir Sie darüber hinaus dazu auf, schriftlich zu bestätigen, dass Sie mit Zugang dieses Widerrufs keine vertraglichen Ansprüche auf die Zahlung vertragsgemäßer Tilgung entsprechend § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB und der vertraglich vereinbarten Zinsen mehr haben. Gleichzeitig weise/n ich/wir darauf hin, dass eventuelle weitere Zahlungen zu o. g. Vertrag ohne eine Anerkennung einer Rechtspflicht vorgenommen werden.

Unterschrift Darlehensnehmer 1 Unterschrift Darlehensnehmer 2

Versenden Sie dieses Schreiben am besten per Einschreiben. Sie machen Ihre Position klar und haben einen Nachweis – Ihre Bank wird zügig reagieren.

Der Widerrufsjoker

Ein Widerrufsjoker bietet die Möglichkeit, wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrungen aus laufenden Darlehensverträgen aussteigen zu können, ohne dass die jeweilige Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen könnte. Dies ist dann möglich, wenn wegen fehlerhafter Formulierungen oder fehlender Informationen die Widerrufsfrist überhaupt angelaufen ist.

In den letzten Jahren gab es dazu immer wieder Schlagzeilen, wenn zahlreiche Bauherren ihre noch in der Hochzinsphase abgeschlossenen und schon seit Jahren laufenden Finanzierungsverträge widerrufen haben. Die Banken mussten diesem Ansinnen nachgeben, sodass die Bauherren die zwischenzeitlich deutlich niedrigeren Bauzinsen für sich nutzen konnten.

Welche Möglichkeiten gibt es bei alten und aktuellen Vertragsabschlüssen?

Nicht umsonst berechnen die Banken relativ hohe Gebühren bei einer vorzeitigen Vertragskündigung: Sie beanspruchen so Entschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen.

Hinweis: Ewiges Widerrufsrecht beschnitten

Der Widerrufsjoker ist mittlerweile deutlich begrenzt. Denn das aus den fehlerhaften Widerrufsbelehrungen resultierende Widerrufsrecht auf Ewigkeit gibt es bereits seit Sommer 2016 nicht mehr. 

Heute gilt:

  • Vertragsabschluss zwischen 01.09.2002 und 10.06.2010

Bei einem mit eingetragener Grundschuld gesicherten Darlehen besteht seit dem 21.06.2016 keine Möglichkeit zum Widerruf mehr – und das auch bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung.

  • Vertragsabschluss nach dem 10.06.2010:

Sie können nach wie vor den Widerrufsjoker nutzen, sofern die Voraussetzungen dafür gegeben sind.

  • Aktuelle Vertragabschlüsse:

In jüngeren Verträgen sind von den Kreditinstituten nur noch Widerrufsinformationen formuliert – allerdings sind diese oft genug alles andere als rechtlich einwandfrei. So verweisen beispielsweise einige Banken, darunter einige Sparkassen, die Sparda-Bank oder auch ING-DiBa in ihrer Widerrufsbelehrung darauf, dass die Pflichtangaben vollständig sein müssten, um die Widerrufsfrist zu aktivieren. In Verträgen fehlt dann jedoch die Angabe der zuständigen Aufsichtsbehörde – und schon wird die Widerrufsfrist nicht ausgelöst.

Tipp: Prüfen Sie Ihren Vertrag ganz genau

Es fallen also auch heute noch Verträge unter den Widerrufsjoker, sodass Sie zunächst die Daten des Vertragsabschlusses und in der Folge die Formulierungen genau prüfen sollten.

Typische Fehler in der Widerrufsbelehrung

Die häufigsten Mängel in Widerrufsbelehrungen sind:

  • Falsche Belehrung zur Frist

Weit verbreitet ist die Formulierung: „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.“ Problematisch dabei ist, dass „frühestens“ in die Irre führt – so der BGH, Urteil vom 01.12.2010, AZ VIII ZR 82/10.

  • Fristbeginn an Pflichtangaben gebunden

Führt die Bank aus, dass die Widerrufsfrist „nach Abschluss des Vertrages, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB erhalten hat“, zu laufen beginnt, muss er die Informationen auch liefern. Versäumt die Bank, die zuständige Aufsichtsbehörde anzugeben, erfüllt sie die eigens formulierten Pflichten nicht – so der BGH, Urteil vom 22.11.2016, AZ XI ZR 434/15.

  • Rechtsfolgen nicht ausgeführt

Zur Widerrufsbelehrung gehört die korrekte Erläuterung der Rechtsfolgen – so das LG Köln, Urteil vom 17.09.2019, AZ 21 O 475/12. Auch die Verwendung irreführender Begriffe wird gestraft: Statt „Widerrufserklärung“ verwendete eine Bank „Widerrufsbelehrung“, um die Frist zur Rücküberweisung des bereits ausgezahlten Darlehensbetrages im Falle eines Widerrufs zu beschreiben – so das KG Berlin, Beschluss vom 20.10.2015, AZ 4 W 16/15.

  • Verbundene Geschäfte nicht erwähnt

Wird ein Kredit zusammen mit einer Restschuldversicherung abgeschlossen, muss die Widerrufsbelehrung auf die Rechtsfolgen eines Widerrufs dieses verbundenen Geschäftes hinweisen – so das LG Wuppertal, Urteil vom 08.05.2012, AZ 5 0 377/11.

  • Unverständlich Ergänzungen

Belehrungen werden als fehlerhaft eingestuft, wenn ergänzende Formulierungen für den Darlehensnehmer unverständlich und verwirrend sind – so der BGH, Urteil vom 10.03.2009, AZ XI ZR 33/08.

  • Fußnote als Ergänzung

„Bitte Frist im Einzelfall prüfen“ – diese kleine Fußnote kann eine Widerrufsbelehrung unwirksam machen, denn sie weicht vom Muster ab und verwirrt den Verbraucher – so urteilte unter anderem der BGH, Urteil vom 12.06.2016, AZ XI ZR 564/15.

  • Unkonkrete Formulierungen

Widerrufsbelehrungen müssen konkret auf den Vertrag zugeschnitten sein. Eine Auflistung aller möglichen Hinweise ist nicht akzeptiert. Die Option zum Ankreuzen kann jedoch den Ansprüchen genügen – so der BGH, Urteil vom 23.02.2016, AZ XI ZR 549/14. Allerdings darf die Gestaltung dieser Ankreuz-Variante nicht zu umständlich sein, um nicht unwirksam zu werden.

Rücktritt von einer Baufinanzierung

Beide Vertragsparteien können jeweils einseitig den Rücktritt von einer Baufinanzierung erklären:

Der Bank steht ein Rücktrittsrecht zu, solange das Darlehen noch nicht ausgezahlt worden ist und wenn gewichtige Gründe dafür vorliegen. Ein solcher Grund kann geltend gemacht werden, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen gar nicht vorliegen, die Informationen dazu jedoch bei Abschluss des Vertrages gar nicht vorlagen. Ebenso gelten falsche Informationen des Antragstellers regelmäßig als Rücktrittsgrund. Der Bank steht dann eine Nichtabnahmeentschädigung zu. 

Auf der anderen Seite können aber auch Sie als Kreditnehmer von einem Kreditvertrag zurücktreten – nämlich innerhalb der vereinbarten Widerrufsfrist von 14 Tagen ab Vertragsschluss oder Aushändigung der relevanten Widerrufsbelehrung. Gründe müssen Sie bei einem solchen Schritt nicht anführen. In Ausnahmefällen beginnt die Widerrufsfrist jedoch gar nicht zu laufen, weil wichtige Informationen fehlen oder Widerrufsbelehrungen fehlerhaft formuliert sind.

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