Verbraucherzentralen gehen davon aus, dass rund ein Drittel aller Nebenkostenabrechnungen nicht korrekt sind. Ein weiteres Drittel bedarf einer Überprüfung, da Posten und Zahlen nicht ordnungsgemäß bekannt gegeben wurden. Ist Ihre Betriebskostenabrechnung zu hoch, können Sie sich wehren.

Betriebskosten: Das tragen Mieter

Ausgaben, die einem Eigentümer an seinem Grundstück, dem normalen Gebrauch der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen entstehen, werden als Betriebskosten deklariert. Nicht alle dieser Betriebskosten dürfen jedoch auf den Mieter umgelegt werden. Der Gesetzgeber bestimmt ganz eindeutig, was zu den Nebenkosten gehört, die der Mieter zu tragen hat. Dies sind unter anderem:

  • Kosten für Heizung, Wasser, Warmwasser und Abwasser
  • Grundsteuer
  • Hausmeister, Gartenpflege und Gebäudereinigung (Beachten Sie das Mietrecht zur Gartennutzung.)
  • Gebäudeversicherungen und Haftpflichtversicherung
  • Müllabfuhr und Winterdienst
  • Kosten für Gemeinschaftsantennen und Kabelanschluss
  • Kosten für Gemeinschaftsräume

Nicht umlagefähig sind Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, für Reparaturen und Verwaltung

Was bedeutet der Verteilerschlüssel?

Mit dem Verteilerschlüssel wird berechnet, welche Kosten auf die jeweilige Wohneinheit entfallen. Es reicht aus, wenn Sie ihn einmal auf seine Richtigkeit überprüfen und in den Folgejahren lediglich die Korrektheit der eingetragenen Zahlen checken.

Hinweis: Leer stehende Wohnung bleiben eine eigenständige Einheit

Kann eine Wohnung mit den dazugehörenden Nebenräumen nicht vermietet werden, dürfen die Kosten dafür nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Sie müssen vom Eigentümer getragen werden.

Betriebskostenabrechnung zu hoch: Die häufigsten Fehler

Es steckt nicht immer ein böser Wille dahinter, wenn die Betriebskostenabrechnung zu hoch ist. Oft sind es Zahlendreher beim Erstellen der Abrechnung, vielfach auch Ablesefehler, die zu fehlerhaften Berechnung führen. Aufmerksamkeit ist jedoch geboten, ob alle der aufgeführten Kosten tatsächlich unter Betriebskosten fallen.

Was kann ich gegen Ablesefehler unternehmen?

Wie stelle ich fest, ob alle Posten umlagefähig sind?

Was kann ich gegen Ablesefehler unternehmen?

Nicht immer sind Wärmezähler an übersichtlichen Stellen angebracht. Deshalb kommt es häufig zu Fehlern, wenn der Heizungsableser die dort festgehaltenen Wasser- und Wärmemengen in sein Erfassungsgerät überträgt.

Tipp: Notieren Sie die Zählerstände!

Ablesetermine werden in der Regel den Mietern bekannt gegeben. Notieren Sie an diesem Tag selbst die Zählerstände, damit Sie die Zahlen in der Betriebskostenabrechnung auf ihre Richtigkeit überprüfen können.

Hat sich ein Fehler eingeschlichen, so sind Ihr Vermieter und die Heizkostenabrechnungsfirma Ihre Ansprechpartner.

Wie stelle ich fest, ob alle Posten umlagefähig sind?

Am besten machen Sie sich eine Liste, welche Nebenkosten von Ihnen als Mieter zu tragen sind. So haben Sie jederzeit eine Vergleichsmöglichkeit und müssen nicht Jahr für Jahr nachsehen. Auch die Abrechnungen der Vorjahre können zum Vergleich herangezogen werden.

Betriebskostenabrechnung prüfen: So gehen Sie vor

Wichtigste Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung ist der Abrechnungszeitraum. Er darf nicht länger als zwölf Monate sein. Sind Sie erst während des Jahres eingezogen, wird die Abrechnung in der Regel über den kürzeren Zeitraum erstellt.

Danach prüfen Sie zuerst die grundlegenden Angaben, die in der Regel jährlich gleich bleiben. Dies sind:

  • Verteilerschlüssel
  • Posten der Abrechnung

Danach sehen Sie sich die Auflistungen an, die nur minimal von den Vorjahreszahlen abweichen können, wie etwa Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Ihre jährlichen Vorauszahlungen.

Abweichen können die Beträge für Wasser und Wärme, Gemeinschaftsstrom, Hausmeister und Winterdienst. Am besten schaffen Sie sich eine Übersicht, wenn Sie jährlich die Ausgaben für die Betriebskosten in eine Tabelle eintragen:

In der beispielhaften Tabelle finden Sie auf den ersten Blick zwei Auffälligkeiten: Der Gemeinschaftsstrom war 2018 ungewöhnlich hoch. Die Heizkosten betrugen 2019 fast das Doppelte wie im Vorjahr.

Dies sind klassische Anhaltspunkte, die Sie unbedingt überprüfen sollten. Fragen Sie den Eigentümer oder Hausverwalter, ob ihm ein Grund für die auffallend hohen Stromkosten bekannt ist. Auch wenn Heizkosten für Sie nicht erkennbar – etwa wegen eines außergewöhnlich strengen Winters – derart angestiegen sind, sollten Sie nachhaken. Hier können die klassischen Zahlendreher oder Ablesefehler vorliegen, aber ebenso eine absichtlich falsche Abrechnung.

Betriebskostenabrechnung zu hoch: Das können Sie tun

Kommt Ihnen Ihre Betriebskostenabrechnung zu hoch vor, setzen Sie sich am besten so rasch wie möglich mit Ihrem Vermieter oder dem Hausverwalter in Verbindung.

Was mache ich bei falschen Ausgabenposten in der Abrechnung?

Kann ich Widerspruch einlegen?

Reicht ein mündlicher Widerspruch?

Muss ich eine Nachzahlung trotzdem leisten?

Was mache ich bei falschen Ausgabenposten in der Abrechnung?

Stellen Sie bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung fest, dass etwa Ausgaben für Reparaturen, Rücklagen oder Verwaltung enthalten sind, sprechen Sie dies gegenüber dem Vermieter und/oder der Hausverwaltung an.

Nicht immer zeigen sich Eigentümer und Verwaltung in diesen Punkten einsichtig. Stellen diese sich auf den Standpunkt, dass sie im Recht wären, ist es sinnvoll, sich durch einen Rechtsanwalt beraten zu lassen. Alternativ können Sie Widerspruch erheben, Ihr Vermieter oder die Hausverwaltung muss darauf reagieren. Kommt es außergerichtlich nicht zu einer Einigung, können Sie zudem den Klageweg beschreiten.

Zudem können Sie als Mieter eine Belegeinsicht fordern. Sie haben ein Einsichtsrecht in die Originalbelege und Rechnungen. Wenn ihr Vermieter die Belegeinsicht verweigert, haben Sie als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der sich aus der Abrechnung ergebenden Nachforderung sowie an künftigen Vorauszahlungen der Betriebskosten.

Kann ich Widerspruch einlegen?

Stellen Sie fest, dass mit Ihrer Betriebskostenabrechnung etwas nicht in Ordnung ist, sollten Sie zur Fristwahrung Widerspruch erheben. Dazu haben Sie ab Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit.

Im § 556 Abs. 3 BGB ist darüber hinaus festgehalten, dass nach dieser Frist Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können, ausgenommen in den Fällen, in denen der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Reicht ein mündlicher Widerspruch?

Eine bestimmte Form ist für den Widerspruch nicht vorgesehen. Damit Sie aber im Streitfall nachweisen können, dass Sie Widerspruch erhoben haben, ist die Schriftform vorzuziehen. Sinnvoll ist es, das Schriftstück per Einschreiben und gegen Empfangsbestätigung zu senden. Wichtig ist, dass Sie im Widerspruch genau beschreiben, warum Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind.

Muss ich eine Nachzahlung trotzdem leisten?

Müssen Sie anhand der Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung leisten, wird diese innerhalb von 30 Tagen fällig. Damit Sie damit nicht in Verzug geraten, können Sie die Zahlung „unter Vorbehalt“ vornehmen. Haben Sie mit Ihrem Widerspruch Erfolg, muss Ihnen der Vermieter diese Zahlung erstatten.

Die Fälligkeit besteht jedoch nur bei einer formell korrekten Abrechnung. Hat die Abrechnung einen formellen Fehler, haben Sie als Mieter das Recht Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung und zukünftigen Vorauszahlungen zurückzubehalten.
Mögliche formelle Fehler können zum Beispiel sein:

  • falscher Adressat
  • falsches Abrechnungsobjekt
  • fehlende Darstellung des Umlageschlüssel
  • fehlende Berechnung des Mietanteils

Hinweis: Bei Zahlungsverweigerung droht Kündigung

Auch wenn Sie der Ansicht sind, dass die Betriebskostenabrechnung zu hoch ist, sollten Sie die Nachzahlung fristgerecht überweisen. Versäumen Sie dies und entspricht der zu Unrecht einbehaltene Betrag einer Monatsmiete, hat Ihr Vermieter das Recht auf Kündigung des Mietvertrags.

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