Die Mietrechtsreformen der letzten Jahre haben zu einem größeren Schutz der Mieter geführt. Gegen eine fristlose Kündigung durch den Vermieter sind sie allerdings nicht gefeit. Es liegt jedoch in vielen Bereichen am Mieter, einer solchen Kündigung zu entgehen.

Fristlose Kündigung: Rechte des Vermieters

Wenn ein Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen möchte, braucht er mehr denn je einen triftigen Grund. Darüber hinaus muss er ein formales Vorgehen beachten, damit die Kündigung rechtsgültig wird. Beides kann für den Mieter die Möglichkeit bedeuten, erfolgreich gegen die fristlose Kündigung durch den Vermieter vorzugehen.

Nur aus einer Laune heraus oder wegen Kleinigkeiten ist eine Kündigung des Mietvertrags nicht erlaubt, schon gar nicht fristlos. Um über eine normale Kündigung hinaus sogar eine fristlose Kündigung auszusprechen, muss der Mieter massiv gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen.

Hauptgründe für eine fristlose Kündigung sind:

Wann kann wegen unpünktlicher Mietzahlung fristlos gekündigt werden?

Zahlt ein Mieter wiederholt oder gar fortwährend die Miete erst einige Tage oder gar Wochen später als im Mietvertrag vereinbart, begeht er eine schwerwiegende Vertragsverletzung. Auf diesen Standpunkt stellten sich die Richter des BGH. Daher ist es auch von großer Bedeutung, dass Sie bei einer Mietminderung korrekt vorgehen, um eine fristlose Kündigung zu umgehen.

Damit eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung rechtswirksam wird, muss der Vermieter vorher mindestens eine Abmahnung ausgesprochen haben. In dieser Abmahnung an seinen Mieter muss der Vermieter die Pflichtverletzung benennen und dem Mieter darlegen, welche Folge, nämlich die fristlose Kündigung, sein Verhalten haben kann.

Bei dieser Abmahnung muss sichergestellt sein, dass sie den Mieter auch erreicht. Ein bloßes Einwerfen in den Briefkasten reicht nicht als Nachweis aus. Als zugestellt gelten Abmahnung und Kündigung erst, wenn der Mieter davon Kenntnis erlangt, also das Schreiben lesen konnte.

Ab wann führt Mietrückstand zur fristlosen Kündigung?

Es muss keineswegs eine böse Absicht dahinter stecken, wenn Mieter die vereinbarte Mietzahlung nicht entrichten. Oft führen die Lebensumstände dazu, dass man einfach nicht mehr in der Lage ist, die Miete zu bezahlen.

Die Gründe, warum die Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt wurde, sind jedoch für den Vermieter nicht ausschlaggebend. Für ihn ist nur der tatsächliche Geldeingang relevant. Bleibt der aus, kann die fristlose Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen werden.

Bedingungen für eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand sind:

  • Die Miete wurde über mindestens zwei Monate nicht oder nur teilweise bezahlt.
  • Der offene Betrag bei einer teilweisen Bezahlung macht einen erheblichen Teil der Miete aus.
  • Bei einer länger anhaltenden teilweisen Bezahlung beträgt der Mietrückstand zwei Monatsmieten und mehr.

In diesen genannten Fällen ist der Vermieter berechtigt, die außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen. Eine vorherige Abmahnung ist hier nicht erforderlich!

Tipp: Finanziellen Engpass mit dem Vermieter besprechen!

Zur fristlosen Kündigung muss es trotz fehlender Geldmittel nicht kommen. Viele Vermieter zeigen Verständnis, wenn durch außergewöhnliche Umstände wie Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit oder Krankheit die Miete nicht oder nur teilweise bezahlt werden kann. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter rechtzeitig darüber, um eine fristlose Kündigung zu vermeiden.

Warum kann Untervermietung zur fristlosen Kündigung führen?

In der Regel hat der Vermieter den Mietvertrag mit einer oder zwei Personen abgeschlossen. Er darf deshalb also zu Recht davon ausgehen, dass nur die im Mietvertrag genannten Mieter seine Wohnung nutzen.

Überlässt ein Mieter die Wohnung oder einen Teil davon Dritten zum regelmäßigen Gebrauch, also zur Untermiete, braucht er dazu die Erlaubnis des Vermieters. Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese dritte Person für die Benutzung der Wohnung bezahlt oder der Aufenthalt unentgeltlich ist.

Ignoriert der Mieter die Tatsache, dass er dafür die Erlaubnis braucht, riskiert er eine fristlose Kündigung. Dieser sollte jedoch eine Abmahnung und eine Klage auf Unterlassung vorausgehen, wird beides ignoriert, erfolgt die Kündigung.

Hinweis: Ausnahme für enge Familienangehörige

Natürlich muss kein Mieter eine fristlose Kündigung hinnehmen, wenn sich Nachwuchs einstellt. Andere enge Familienangehörige dürfen ebenfalls ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden.

Auch wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters daran vorliegt, dass eine andere Person mit in die Wohnung zieht, muss der Vermieter unter Umständen zustimmen. Diese Zustimmung kann je nach Einzelfall sogar eingeklagt werden.

Beispiel: Einnahmen für Mietzahlung

Durch die im Betrieb angeordnete Kurzarbeit erhält ein lediger Arbeiter ohne Kinder nur noch 60 % seines Arbeitslohnes. Er kann deshalb die vereinbarte Miete nicht entrichten, weil sein Einkommen dafür nicht mehr ausreicht. Dies kann ein berechtigter Grund sein, auch ohne Zustimmung des Vermieters einen zahlenden Untermieter in die Wohnung aufzunehmen.

Das Einkommen könnte sich beispielsweise so verändern:

Bleiben nach Abzug der Miete nur noch 300 Euro übrig, kann ein angemessener Lebensunterhalt nicht mehr bestritten werden. Der Vermieter muss in diesem Fall akzeptieren, dass eine Person in die Wohnung aufgenommen wird, die durch Zahlung zu den Mietkosten beiträgt.

Weigert sich hier der Vermieter, steht dem Mieter unter Umständen sogar Schadensersatz zu. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn wegen des geringen Lohnes und der Weigerung des Vermieters andere Forderungen entstehen und diese vollstreckt werden.

Warum darf eine Privatwohnung nicht gewerblich genutzt werden?

Mit dem Abschluss des Mietvertrages werden Räume zu einem bestimmten Zweck überlassen. Bei Wohnräumen ist das die private Nutzung. Geht der Mieter in der Mietwohnung einem Gewerbe nach, kann dies mit Nachteilen für andere Mieter verbunden sein. Dies ist etwa dann der Fall, wenn Kunden ein- und ausgehen.

Hinweis: Keine fristlose Kündigung wegen Home Office

Betreibt der Mieter sein Gewerbe überwiegend via Internet, so wird das nur in Ausnahmefällen ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Der Hausfrieden wird dadurch in der Regel nicht gestört, da damit weder Lärm noch andere Beeinträchtigungen der Bewohner einhergehen.

Hat der Vermieter vor, wegen einer gewerblichen Nutzung die Wohnräume fristlos zu kündigen, so muss er vorher dem Mieter eine Abmahnung erteilt haben.

Kündigung der Mietwohnung: Vermeidbares Verhalten

Dass ein Mieter in finanzielle Not kommt, ist nicht immer vermeidbar. Anders sieht es jedoch aus, wenn die Kündigungsgründe allein in seinem Verhalten liegen. Verbessert sich nach einer Abmahnung die Situation nicht, ist eine Kündigung logische Folge.

Was gilt als Vernachlässigung der Wohnung?

Mit Abschluss eines Mietvertrages verpflichten sich Mieter im Allgemeinen, die überlassene Wohnung so zu nutzen, dass nur normale Abnutzungserscheinungen auftreten. Alles, was darüber hinausgeht, kann abgemahnt werden und in Folge zu einer fristlosen Kündigung führen. 

Als Vernachlässigung gelten zum Beispiel:

  • eine nicht aufgedrehte Heizung bei Frostgefahr, wenn dadurch Wasser- und Heizungsrohre platzen
  • die Lagerung von gefährlichen oder übelriechenden Stoffen in der Wohnung
  • die Gefährdung der Bausubstanz durch ungenehmigte Mauerarbeiten in der Wohnung
  • die Vermüllung der Wohnung (Stichwort Messies und Mietnomaden)

Der Vermieter hat ein Recht, sich nach Voranmeldung ein Bild von der Wohnung zu machen. Fällt ihm eine widrige Nutzung der Wohnung auf oder melden Nachbarn eine Vernachlässigung, muss der Mieter mit Konsequenzen rechnen.

Nach einer vorausgehenden Abmahnung, die eine angemessene Frist für die Abhilfe enthalten muss, kann der Vermieter kündigen. In der Regel rechtfertigt die Vernachlässigung eine ordentliche Kündigung, in Ausnahmefällen und bei besonders schwerwiegender Vernachlässigung der Wohnung kann auch eine fristlose Kündigung durch den Vermieter die Folge sein.

Was bedeutet Störung des Hausfriedens?

Wenn sich zwei Nachbarn nicht wirklich mögen, ist noch kein Anlass, dass eine fristlose Kündigung durch den Vermieter erfolgt. Es gibt jedoch viele Gründe, warum der Hausfrieden und die Hausordnung massiv gestört sein können.

Als Störung des Hausfriedens gilt zum Beispiel:

  • Beleidigungen des Vermieters oder anderer Bewohner
  • aggressives Verhalten gegenüber diesem Personenkreis
  • Belästigungen anderer Personen
  • kriminelle Handlungen eines Mieters wie Drogenverkauf oder Hehlerei auf dem Anwesen
  • Müllablagerungen außerhalb der vorgesehenen Tonnen
  • Verursachen von nicht zumutbarem Lärm und anderen Immissionen wie andauerndem Gestank

Hier liegt die Beweislast beim Vermieter, soweit die Vorgänge nicht unmittelbar ihn betreffen. Störungen des Hausfriedens werden aber mitunter nur allzu gerne durch andere Mieter gemeldet und bestätigt. Dennoch sollte der Vermieter seinem Mieter vor Ausspruch der Kündigung erst eine Abmahnung erteilen. 

Geht der Mieter den Vermieter direkt an, etwa durch einen körperlichen Angriff, kann dies eine Straftat darstellen. In diesem Fall ist eine fristlose Kündigung des Vermieters ohne vorausgehende Abmahnung gerechtfertigt. Informieren Sie sich, wie Sie als Mieter die Ruhestörung durch Nachbarn am besten dokumentieren. Auch Straftaten, die gegen andere Bewohner verübt werden, sind ein Grund für eine sofortige fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Das Feiern von lauten Partys und das Hören von Musik über Zimmerlautstärke hinaus oder Störungen durch ständiges Hundegebell müssen allerdings vorher abgemahnt werden, ehe eine Kündigung erfolgen darf. Anlass für eine fristlose Kündigung ist hier zudem nur selten gegeben. 

Kann der Vermieter schon vor Einzug in die Wohnung fristlos kündigen?

Es klingt zunächst einmal verwirrend, dass ein Vermieter bereits dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter noch gar nicht in das Mietobjekt eingezogen ist.

Gründe dafür eine fristlose Kündigung vor Einzug sind zum Beispiel:

  • Der Mieter hinterlegt die geforderte Mietkaution trotz Abmahnung nicht fristgerecht.
  • Der Mieter hat beim Abschluss des Vertrages den Vermieter arglistig getäuscht.
  • Dem Vermieter kamen nach Abschluss des Mietvertrages wichtige Gründe zu Ohren, weswegen ein Mietverhältnis unzumutbar wäre.

Eine arglistige Täuschung wäre es, wenn der Mieter unter Vorlage falscher Papiere und unzutreffender Angaben zur Person den Mietvertrag abgeschlossen hat. Andere unzumutbare Gründe könnten sein, dass der Mieter Vorstrafen verschwiegen hat, die für das Zusammenleben in einer Hausgemeinschaft relevant sein könnten. 

Auf Abmahnung und fristlose Kündigung reagieren

Wie im Arbeitsleben auch haben Sie das Recht, sich gegen eine Abmahnung und fristlose Kündigung zu wehren.

Wie sollten Sie auf eine Abmahnung reagieren?

Sind die vom Vermieter in der Abmahnung genannten Gründe zutreffend, so sollten Sie Ihre Konsequenzen ziehen, Ihr Verhalten ändern oder Mietrückstände nach Möglichkeit begleichen. Treffen die genannten Vorwürfe in der Abmahnung nicht zu, können Sie sich – am besten nach anwaltlicher Beratung – mit einer Gegendarstellung wehren. 

Wie wird der Widerspruch gegen die fristlose Kündigung formuliert?

Eine fristlose Kündigung, egal ob berechtigt oder unberechtigt, stellt Mieter in der Regel vor große Probleme. Niemand muss jedoch eine fristlose Kündigung ohne Gegenwehr hinnehmen. Sie haben die Möglichkeit zum Widerspruch.

Der Widerspruch gegen die fristlose Kündigung durch Vermieter sollte immer

  • schriftlich
  • unverzüglich

erfolgen. Stellen Sie sicher, dass der Vermieter den Widerspruch erhalten hat. Dies kann durch persönliche Übergabe des Widerspruchs geschehen oder durch ein Einschreiben mit Rückgabeschein.

Muster: Widerspruch gegen fristlose Kündigung

Name und Anschrift des Mieters

Ort und Datum

Name und Anschrift des Vermieters

 

Betreff: Widerspruch gegen die fristlose Kündigung vom … über den Wohnraum (genaue Bezeichnung)

 

Sehr geehrte Frau/sehr geehrter Herr XY,

gegen Ihre fristlose Kündigung vom … erhebe ich hiermit gem. § 574 BGB. Die fristlose Kündigung würde eine unzumutbare Härte für uns bedeuten/ist nicht begründet.

(Es folgen nähere Angaben zur Härte bzw. zum unberechtigten Kündigungsgrund mit Schilderung der eigenen Sicht.)

 

Grußformel

Unterschrift

Räumungsfrist bei fristloser Kündigung

Natürlich muss auch nach einer berechtigten fristlosen Kündigung durch den Vermieter niemand von einem Tag auf den anderen ausziehen. Das Gesetz hat für diese Fälle eine Räumungsfrist vorgesehen. Sie schützt die Mieter davor, mitsamt ihrem Hausrat plötzlich auf der Straße zu stehen. 

Wie lange ist eine Räumungsfrist?

Allzu viel Zeit haben gekündigte Mieter nicht, wenn ihnen die Wohnung fristlos gekündigt wurde. In der Regel gilt eine Räumungsfrist von ein bis zwei Wochen ab Zugang des Kündigungsschreibens. Erst danach kann der Vermieter eine wirksame Räumungsklage einreichen.

Hinweis: Keine Fristverlängerung durch Widerspruch gegen die Kündigung

Zwar hat der Mieter jederzeit das Recht, gegen eine fristlose Kündigung durch den Vermieter Widerspruch zu erheben. Dies bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass er deshalb in der Wohnung bleiben kann. Der Widerspruch gehört zu den Gründen, die den Vermieter zur Einreichung einer Räumungsklage berechtigen.

Wann muss der Vermieter einer späteren Räumungstermin akzeptieren?

Auch wenn der Vermieter einen bestimmten Räumungstermin genannt hat, kann er nicht immer sofort nach Überschreitung der Frist Räumungsklage erheben. Eine begründete, nicht allzu lange Terminüberschreitung muss er akzeptieren.

Beispiel: Neuer Mietvertrag tritt erst nach Räumungstermin in Kraft

Der Räumungstermin wurde vom Vermieter auf den 01.05. angesetzt. Dem Mieter ist es gelungen, zum 15.05. eine neue Wohnung zu finden. Der unterschriebene Mietvertrag liegt vor. Auch wenn der Vermieter damit nicht einverstanden ist, muss er den Mieter bis dahin in der Wohnung dulden. 

Steht einer Familie mit Kindern eine längere Räumungsfrist zu?

Mieter haben das Recht, rechtzeitig vor Ablauf der Räumungsfrist bei Gericht eine Verlängerung zu beantragen, wenn wichtige Gründe dafür vorliegen. Einer Familie mit mehreren schulpflichtigen Kindern ist es nicht zuzumuten, binnen zwei Wochen und womöglich noch kurz vor Schuljahrsende und Abschlussprüfungen eine Mietwohnung zu räumen. 

Gibt es weitere Gründe für die Verlängerung der Räumungsfrist?

Eine Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO kann auch aus anderen Gründen gestellt werden. Dies gilt etwa dann, wenn der Wohnungsmarkt ausgereizt ist und auf die Schnelle keine Wohnung gefunden wird. 

Ebenso kommt eine Verlängerung in Betracht, wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage ist, sich innerhalb der Räumungsfrist um neuen Wohnraum zu kümmern. Besonders gut stehen die Chancen für einen Aufschub, wenn innerhalb der Räumungsfrist eventuell vorliegende Mietrückstände beglichen werden.

Das Gericht wägt jedoch in seinen Entscheidungen für jeden Fall individuell ab, wessen Interessen in Hinblick auf die Räumungsfrist überwiegen. Wurde etwa wegen einer Straftat oder Beleidigungen des Vermieters gekündigt, sollte der Mieter nicht mit einem für ihn günstigen Ausgang eines Gerichtsverfahrens rechnen. 

Verhalten bei Räumungsklage

Weigert sich ein Mieter trotz Kündigung und mitgeteiltem Räumungstermin aus der Wohnung auszuziehen, hat der Vermieter das Recht, Räumungsklage bei Gericht einzureichen. Das Gericht prüft dann die Rechtsgrundlage der fristlosen Kündigung.

Tipp: Widerspruch erheben und Räumungsklage herausfordern

Sind Sie der Meinung, dass die fristlose Kündigung zu Unrecht erfolgte, können Sie Widerspruch erheben. Das stellt den Vermieter vor die Möglichkeit, die Ansichten beider Seiten gerichtlich prüfen zu lassen. Er kann aufgrund des Widerspruchs Räumungsklage erheben, gegen die Sie sich wehren können.

Was passiert, wenn das Gericht gegen den Mieter entscheidet?

Erkennt das Gericht in seinem Urteil an, dass die fristlose Kündigung zu Recht erfolgt ist, kann der Vermieter nach Ablauf der Räumungsfrist den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Dieser setzt die Räumung durch, notfalls mit Hilfe der Polizei. Für den säumige Mieter entstehen dadurch weitere Kosten.

Tipp: Verhandeln ist besser als Geld verlieren

Auch nach einem verlorenen Räumungsprozess haben Mieter noch die Möglichkeit, mit dem Vermieter zu verhandeln und einen Auszugstermin zu vereinbaren. Wer es dagegen durch auf die Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher und Polizeibeamte ankommen lässt, verursacht selber weitere Kosten, die er vermeiden könnte. 

Was versteht man unter Schonfristzahlung?

Selbst nach Einreichung einer Räumungsklage ist nicht zwingend alles verloren. Sind Mietschulden der Grund für die fristlose Kündigung durch den Vermieter, haben Mieter die Gelegenheit, innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage durch Bezahlung ihrer Mietrückstände die sogenannte Schonfrist zu erwirken. 

Das Recht auf eine mit der fristlosen Kündigung gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Mit der Schonfristzahlung wird nur die fristlose Kündigung verwehrt und der sofortige Auszug aufgeschoben. 

Durch eine Schonfristzahlung kann unter Umständen auch ein in der Mietsache erfolgter SCHUFA-Eintrag gelöscht werden, was sich wiederum positiv auf die neue Wohnungssuche auswirkt.

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