Endlich halten Sie den Mietvertrag in den Händen. Sie sind froh über Ihre neue Wohnung und schätzen die Vorteile, die sie Ihnen bietet. Sollen Sie da so genau auf die Mängel schauen? Schließlich wollen Sie Ihren neuen Lebensabschnitt nicht mit einer Missstimmung zwischen sich und dem Vermieter beginnen.

Offensichtliche Mängel bei der Wohnungsübergabe

Sollten Sie bei der Wohnungsübergabe Ihren neuen Vermieter nicht auf offensichtliche Mängel aufmerksam gemacht haben, können Sie in der Regel von ihm später nicht die Beseitigung einfordern. Mängel, die Sie nicht reklamiert haben, gelten als akzeptiert. Lassen Sie sich den Durchschlag des Übergabe-Protokolls aushändigen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt im § 535 Auskunft, wofür der Vermieter einstehen muss:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ Und im gleichen Paragraphen heißt es: „Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“.

Treten also in Ihrer Wohnzeit Mängel auf, die Sie nicht zu verantworten haben, verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Last für die Beseitigung zu übernehmen, damit die Wohnung wieder in dem vertragsgemäßen Zustand geführt wird.

Mängel in der Wohnung

Wenn z. B. Fenster undicht sind, eine Dachpfanne verrutscht ist und es regnet herein, informieren Sie den Vermieter sofort darüber. Unabhängig, ob schnell Abhilfe geschaffen werden kann. Denn der Vermieter soll über die Beschaffenheit seines Eigentums im Bilde sein und darüber hinaus: Wenn Sie ausziehen, und haben eine Schimmelbildung nicht gemeldet, können Sie für die Beseitigung herangezogen werden. 

Empfehlung: Ihre Mängelmitteilung

Setzen Sie ein Schreiben an den Vermieter auf, in dem Sie die Mängel mitteilen und genau beschreiben.

  • „Hiermit teile ich Ihnen mit, dass seit gestern [Datum einfügen] folgende Mängel aufgetreten sind. [Beschreibung der Mängel, in welchem Zimmer, wie groß etc.]. Bitte kümmern Sie sich um die Behebung“.
  • Datum und Ihre Unterschrift nicht vergessen.
  • Grundsätzlich sollten Sie die Kosten für ein Einschreiben mit Rückschein nicht scheuen.

PDF-Vorlage zum kostenlosen Download einer Mängelmitteilung

Haben Sie den Vermieter über den Mangel informiert, dann steht dieser in der Leistungspflicht.

Er muss sich der Beseitigung der Mängel annehmen. Und zwar auf seine Kosten. Ein seinem Eigentum verpflichteter Vermieter will die Verschlechterung des Zustandes der Wohnung ja auch verhindern. Er hat selbst ein Interesse, dass die Mängel bekämpft werden.

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Keine Besserung in Sicht: Mietzahlung unter Vorbehalt

Wenn nach einer angemessenen Frist die Behebung nicht erfolgt ist, können Sie als erste Maßnahme dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen. Sie überweisen weiterhin den vollen Betrag, können aber gegebenenfalls einen Teil der Miete zurückverlangen – als Ersatz für die Dauer der nur eingeschränkt nutzbaren Wohnung. 

Mahnen Sie Ihren Vermieter an:

„In meinem Schreiben vom (Datum des ersten Schreibens) habe ich Sie von den Mängeln in meiner Wohnung in Kenntnis gesetzt. Bis heute sind die Mängel nicht behoben. Bitte teilen Sie mir mit, wann die Mängel beseitigt werden. Ich erwarte Ihre zeitnahe Lösung“.

Sie können eine zweite Mahnung schreiben, in der Sie Ihrem Vermieter eine konkrete Frist setzen und den Vorbehalt ankündigen. Denn: Zahlen Sie wie gewohnt ohne Vorbehalt weiter, erschwert es später die Rückforderung. 

„Eine Nachricht über konkrete Maßnahmen zur Behebung der Mängel habe ich von Ihnen bis heute nicht erhalten. Da ich nicht einschätzen kann, wie lange die Einschränkungen fortwähren,  werde ich die Mietzahlungen ab nächstem Monat unter dem Vorbehalt der Rückforderung leisten“. 

Hinweis: Umgang mit privaten Vermietern

Private Vermieter reagieren auf Forderungen von Mietern gelegentlich emotional. Sie sind in Mieterrechten oft nicht so sattelfest, wie eine Wohnungsbaugesellschaft mit einer Rechtsabteilung. Moderate und persönlichere Mitteilungsformen sind eher die richtigen.

Ihr Recht auf „Ersatzvornahme“ 

Vergewissern Sie sich, dass der Mangel auch wirklich erheblich ist. Ersatzvornahme heißt, dass Sie berechtigt sind, selbst Handwerker zu beauftragen, nachdem der Vermieter säumig ist. Nachteile:

  1. Sie müssen die Kosten vorstrecken.
  2. Falls Sie das Ausmaß des Schadens falsch eingeschätzt haben, bleiben Sie auf Ihren Kosten sitzen. 

Empfehlung: Muster für Ihr Schreiben wegen Ersatzvornahme

„In meinem Schreiben vom [Datum einfügen] habe ich Sie über die Mängel informiert. Sofern Sie den Auftrag zur Mängelbehebung bereits erteilt haben, setzen Sie mich bitte umgehend davon in Kenntnis.

Andernfalls mache ich von meinem Recht auf „Ersatzvornahme“ Gebrauch und werde selbst für die Beauftragung von Handwerkern sorgen. Die von mir verauslagten Kosten werde ich Ihnen dann gesondert in Rechnung stellen müssen.

Für den Fall, dass Sie die Kosten nicht übernehmen, erlaube ich mir schon jetzt darauf aufmerksam zu machen, dass ich diese mit den laufenden monatlichen Mietzahlungen verrechnen werde“.

Halten Sie die von Ihnen gesetzten Fristen auch selber ein, denn es wäre unvorteilhaft, wenn plötzlich sowohl die von Ihnen als auch die vom Vermieter beauftragten Handwerker bei Ihnen vor der Tür stehen. 

Sollten von Ihnen beauftragte Handwerker den Mangel behoben haben, informieren Sie den Vermieter darüber, schicken eine Kopie der Rechnung, die Sie bezahlt haben und fordern die Erstattung des Betrages. Andernfalls würden Sie den verauslagten Betrag mit der Miete verrechnen. Wichtig: eine Frist von einem Monat steht dem Vermieter zu. Die Aufrechnung beginnt also im übernächsten Monat. 

Finden Sie im Anschluss Handwerkermängel in Ihrer Mietwohnung, sollten Sie schnell handeln und den Handwerker zur Ausbesserung auffordern.

Hinweis: Mängel, bei denen Mietminderung ausgeschlossen ist

Unerhebliche Beeinträchtigung sind z. B.: Haarriss in der Decke, kleinere Feuchtigkeitsflecken, eine heruntergefallene Kachel, Baugerüst vor dem Fenster. Diese müssen Sie tolerieren.

  • Fallen Ihnen offensichtliche Mängel erst nach dem Einzug auf, sind Sie in der Regel zur Mietminderung nicht berechtigt.
  • In Mietverträgen ist oft enthalten, dass Sie Bagatellreparaturen übernehmen müssen. Es sollten aber nicht mehr als 120 € pro Jahr für Reparaturen anfallen.

Ihre Recht auf Mietminderung

Für die Mietminderung brauchen Sie nicht das Einverständnis des Vermieters. Es ist nicht erforderlich zu fragen, ob Sie die Miete mindern dürfen. Allerdings empfiehlt es sich, den Vermieter zuvor von dem Mangel informiert zu haben. Als Druckmittel ist die Ankündigung der Mietminderung oft ein probates Mittel. Ab dem ersten Tag des Schadens sind Sie grundsätzlich zur Mietminderung berechtigt. 

Zeitraum in dem Sie ein Recht auf Mietminderung haben

Hinweis: Höhe der Mietminderung

Die Minderungsquoten sind auf Grundlagen von Einzelfällen aus Gerichtsurteilen entstanden. Mietminderungslisten sind also bestenfalls Orientierungen und mit Vorsicht zu genießen. Wenn möglich, setzen Sie sich mit dem Vermieter in Verbindung und einigen sich mit ihm über die Minderung.

Was sind akute Mängel?

Bei akuten Mängeln ist ein Anruf nahe liegend. Die Reparatur sollte am besten umgehend in die Wege geleitet werden. Wenn Ihr Vermieter aber keine konkrete oder glaubhafte Zusage macht, sich um die Reparatur zu kümmern, empfiehlt es sich, noch am gleichen Tag ein Schreiben an ihn abzusenden.

Der Inhalt könnte so aussehen:

„Nachdem ich Ihnen heute telefonisch mitgeteilt habe, dass die Heizung [oder Anderes] komplett ausgefallen, erlaube ich mir, Sie von dem Umstand nun auch schriftlich in Kenntnis zu setzen. Ich bitte Sie, umgehend eine Reparatur in Auftrag zu geben“.

Die Miete können Sie auf den Tag genau um die Zeit mindern, die Sie ohne Heizung in der Heizperiode etc. in der Wohnung waren. Unabhängig davon, ob dem Vermieter ein Verschulden trifft.

  • Bei einem Wasserrohrbruch informieren sie unverzüglich den Vermieter. Es greift übrigens in der Regel die Wohngebäudeversicherung des Vermieters. Damit der Wasserschaden nicht noch mehr anrichtet, können Sie auch direkt den Handwerker anrufen. Die Kosten können dem Vermieter aufgetragen werden. Anschließend muss dem Vermieter ausreichend Zeit gelassen werden, um die Folgeschäden in Ihrer Wohnung zu beheben.
  • Die Toilette ist verstopft und nicht benutzbar? Weist der Vermieter Ihnen Eigenverschulden nach, ist eine Minderung der Miete unzulässig.
  • Es regnet durch das Mansardenfenster in die Wohnung? Dabei handelt um einen geringfügigen Mangel, weil die Wohnung in der Regel weiterhin nutzbar ist. Eine Minderung ist entsprechend gering.
  • Die Heizung fällt aus. Dann ist in der Heizperiode umgehend für Abhilfe zu sorgen. Ist an Frosttagen die Heizung vollständig ausgefallen und die komplette Wohnung gar nicht nicht nutzbar, dürfen Sie die Miete für exakt die Ausfalltage vollständig mindern.

Setzt Lärm den Wohnwert herab?

Eine weitere Wohnwert­beeinträchtigungen kann Lärm sein, z. B. Baulärm, eine Diskothek in der Nachbarschaft, ein Restaurant mit Straßenverkauf. Grundsätzlich gilt auch hier: Ein Verschulden des Vermieters muss nicht vorliegen. Der Lärm muss dauerhaft und groß, der Nutzen Ihrer Wohnung massiv eingeschränkt sein. Setzen Sie den Vermieter schriftlich von dem Lärm in Kenntnis und verlangen Sie gegebenenfalls Abhilfe. Eine Mietminderung ist grundsätzlich möglich.

Welche Risiken liegen in der Mietminderung?

Eine Mietminderung birgt Risiken. Es kann helfen, Rücksprache mit einem Rechtsanwalt zu halte. Mit ihm können Sie klären, ob der Mangel so gravierend ist, dass die Mietminderung möglich ist. Auch können Sie mit ihm den angemessenen Minderungsbetrag klären.

Einige Risiken der Mietminderung sind diese:

  • Ist die Minderung strittig und addiert sich in der Folge der Betrag, den Sie in den letzten Monaten von der Miete abgezogen haben, auf mehr als eine Monatsmiete, riskieren Sie eine fristlose Kündigung durch Ihren Vermieter.
  • Ähnliches gilt auch, wenn Sie einen Teil der Miete einbehalten („Zurückbehalt“). Den dürfen Sie exakt nur so lange einbehalten, wie die Mängel nicht beseitigt sind. Da Sie die Rückzahlung sofort leisten müssen, können Sie schnell in Verzug geraten.
  • Ist der Betrag, um den Sie die Miete mindern, zu hoch, riskieren Sie ebenfalls eine fristlose Kündigung.

Tipp: Nach einer Mieterhöhung

Nachdem der Vermieter die Miete erhöht hat, sind Sie berechtigt, Mängel, die seit Vertragsbeginn bestehen, zu reklamieren und Ihre Beseitigung zu fordern. Denn de facto besteht das alte Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung nicht mehr. Wichtig ist, dass Sie dann den Mängel zeitnah reklamieren. Neuer Ausgangswert für Mietminderung ist der Mieterhöhungsbetrag. Prüfen Sie aber zu aller erst, ob es sich auch um eine erlaubte Mieterhöhung handel.

Dürfen Sie Schadenersatz verlangen?

Bei materiellen Schäden können Sie im Extremfall Schadenersatz verlangen, z. B. bei „pflichtwidrigen Unterlassen“ des Vermieters. Grundsätzlich gilt: Er muss gebrauchte Sachen gegen neue ersetzen.

Beim Auszug: Diese Mängel müssen Sie nicht beheben

Ziehen Sie eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht müssen Sie im Zuge Ihres Auszugs einiges beachten: Die Wohnung wird auf Ihren Zustand geprüft und ein Protokoll angefertigt. Was nicht im Übergabeprotokoll steht, kann der Vermieter hinterher nicht bemängeln. Leichte Kratzer im Parkett, Druckstellen von Möbeln oder Abnutzung des Fußbodens muss der Vermieter akzeptieren.

Ebenso muss er Folgendes hinnehmen:

  • Kratzer an Fliesen
  • Verkalkten Duschkopf
  • Wenn Sie selbst gestrichen haben.
  • Wenn Sie nicht gewischt, sondern nur gefegt haben.

Klebereste und Dekoration sollten Sie von den Wänden entfernen

Haben Sie nach Wohnungsübergabe Zeit für die Schadensbeseitigung?

Aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2018 geht hervor, dass der Vermieter dem Mieter nach Auszug aus der Wohnung keine Gelegenheit zur Mängelbehebung geben muss. Diese Schäden dürfen Vermieter auf Kosten des Mieters durch Handwerker beseitigen lassen:

  • Lackschäden an der Heizung
  • Schimmelbefall
  • Wein- und Brandflecken

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