Nahezu bei jeder Miete werden hohe Kautionszahlungen fällig. Die Mietkaution fungiert als Sicherheit für den Vermieter. Falls der Mieter Schäden in der Wohnung hinterlässt, kann der Vermieter das Geld zur Reparatur verwenden.

Das ist die Mietkaution

Bei der Mietkaution handelt es sich um einen bestimmten Betrag, den der Mieter am Anfang eines Mietverhältnisses beim Vermieter hinterlegen muss. Dies ist normalerweise im Mietvertrag festgeschrieben und explizit geregelt. 

Bei der Mietkaution gibt es unterschiedliche Arten, die die Vermieter nutzen können. Beliebte Arten der Mietkaution sind:

  • Kaution als Barzahlung
  • Bankbürgschaft
  • Mietkautionsversicherung

Der Vermieter kann sich frei entscheiden, welche Art der Mietkaution er verlangt. Die Privatautonomie ermöglicht eine flexible Gestaltung. Schließlich umfasst dieses Rechtsprinzip, die Gestaltung der privaten Verhältnisse nach der eigenen Entscheidung. Verschiedene Ausprägungen bestimmen die Privatautonomie. Eine davon ist die Vertragsfreiheit. 

Was ist der Sinn der Mietkaution?

Die Mietkaution wird auch als Mietsicherheit bezeichnet. Bereits dem Wortsinn nach dient die Mietkaution der Sicherheit des Vermieters. Falls der Mieter den vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt, stehen dem Vermieter finanzielle Mittel zur Verfügung, um den finanziellen Schaden zu kompensieren. Die möglichen Schäden und nicht nachgekommenen Verpflichtungen sind unterschiedlicher Natur: 

  • Durchführung von Schönheitsreparaturen
  • Zahlung der Miete
  • Zahlung der Nebenkosten
  • Verursachung von Schäden an der Mietsache

Hinweis: Den Mietvertrag überprüfen

Überprüfen Sie als Mieter genau den Mietvertrag. Eine Mietkaution müssen Sie nur leisten, falls dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. 

Welche Alternativen gibt es zur Mietkaution?

Aus unterschiedlichen Gründen wollen Vermieter oder Mieter eine abweichende Regelung. Hier kommt es den Betroffenen entgegen, dass verschiedene Alternativen zur Verfügung stehen. Dies sind insbesondere die 

  • Bürgschaft
  • Privatkredit
  • Versicherung

Die Höhe der Mietkaution

In Deutschland gilt als privatrechtliche Ausprägung der grundgesetzlichen Handlungsfreiheit die Privatautonomie. Demnach dürfen die Menschen im Zuge der garantierten Vertragsfreiheit entscheiden, mit wem, worüber und in welcher Form sie einen Vertrag abschließen wollen. Dieser Grundsatz gilt auch für die Mietverträge. 

Gibt es eine maximale Höhe der Kaution?

Der Gesetzgeber hat die Vertragsfreiheit jedoch eingeschränkt, indem er eine maximale Höhe der Mietkaution festgeschrieben hat. Vermieter dürfen lediglich eine Mietkaution verlangen, die dreimal so hoch wie die Miete ist. Selbstverständlich kann der Vermieter auch eine geringere oder gar keine Mietkaution vom Mieter verlangen. 

Maximale Höhe der Mietkaution

Als Berechnungsgrundlage dient hier die Nettokaltmiete.

Beispiel: maximale Kautionshöhe

Falls die Kaltmiete für eine Wohnung 500 EUR beträgt, darf die Kaution 1500 EUR nicht übersteigen. 

Grundsätzlich müssen Sie als Mieter eine höhere Kaution nicht zahlen. Falls Sie die Kaution jedoch bereits gezahlt haben, können Sie eine Rückzahlung der Mietkaution in der Höhe der Differenz zwischen maximaler Kaution und gezahltem Betrag verlangen.

In Ausnahmen ist eine höhere Mietkaution zulässig: Wenn der Mieter von sich aus eine höhere Kaution anbietet, verpflichtet er sich selbst zur Zahlung eines höheren Betrags. 

Steigt die Kautionshöhe auch bei einer Mietsteigerung?

Grundsätzlich steigt die Höhe der Kaution nicht automatisch, wenn der Vermieter die Miete erhöht. Dies gilt auch im Allgemeinen für die Erhöhung der Kaution im Nachhinein. Ein derartiger Anspruch existiert nicht. Allerdings können Sie unter Umständen im Mietvertrag vereinbaren, dass eine Erhöhung der Kaution erfolgt, wenn sich die Miete erhöht. Dies ist rechtlich umstritten. 

Empfehlung: Abweichende Regelungen mit Rechtsanwalt absprechen

Wenn Sie abweichende Regelungen treffen wollen und sich unklar hinsichtlich der Rechtslage sind, sollten Sie mit einem Rechtsanwalt Rücksprache halten. Dieser kann Sie darüber aufklären, welche Regelungen wirksam sind und welche nicht. 

Die Rückzahlung der Mietkaution

Wenn ein Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrags die Zahlung einer Mietkaution verlangt, muss er diese grundsätzlich am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Auch die Zinsen, die auf Ihre Kaution angefallen sind, stehen Ihnen bei der Rückzahlung zu. 

Mietkaution plus Zinsen müssen zurückgezahlt werden

Bei der Rückzahlung kann es allerdings zu Streitigkeiten kommen. Falls der Vermieter beispielsweise Schäden an der Mietsache entdeckt oder der Mieter (vermeintlich) gegen sonstige Verpflichtungen verstoßen hat, weigern sich Vermieter häufig, die Mietkaution zurückzuzahlen. Da es teilweise um beträchtliche Summen geht, ist ein Rechtsstreit vorprogrammiert. 

Was ist die Anspruchsgrundlage?

Die rechtliche Anspruchsgrundlage für die Mietkaution steht in § 551 BGB. Eine Rückzahlung der Kaution findet jedoch nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht unmittelbar statt. Vielmehr bedarf es erst einer Prüfung, ob sämtliche Voraussetzungen vorliegen und der Mieter seinen Verpflichtungen nachgekommen ist. 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Für die Rückzahlung der Mietkaution müssen zunächst verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Insbesondere die folgenden Bedingungen müssen vorliegen, damit der Vermieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet ist. 

  • Auszug des Mieters
  • Übergabe der Wohnung
  • vollständige Räumung der Mietsache
  • Durchführung der Reparaturen
  • vollständige Zahlung aller Mieten
  • Zahlung der Nebenkostenendabrechnung

Welche Fristen gelten bei der Rückzahlung der Mietkaution?

Neben dem Vorliegen der jeweiligen Bedingungen bedarf es auch der Einhaltung bestimmter Fristen. Frühestens ist der Mieter nach dem Ende des jeweiligen Mietverhältnisses dazu berechtigt, die Rückzahlung der Mietsicherheit vom Vermieter zu verlangen. Der genaue Zeitpunkt respektive Ablauf der Frist unterscheidet sich je nach vorliegender Situation. 

An wen erfolgt die Rückzahlung der Mietkaution? 

Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt an den Mieter. Zu Beginn des Mietverhältnisses hat der Mieter dem Vermieter die Mietkaution übergeben. Am Ende des Mietverhältnisses gibt der Vermieter dem Mieter dann die Mietsicherheit wieder zurück. 

Das Vorgehen bei Nichtzahlung des Vermieters 

Bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen und Ablauf der jeweils geltenden Frist, darf der Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution nicht verweigern oder verzögern. Leider kommt es immer wieder zu Situationen, in denen der Vermieter dem Mieter die Rückzahlung schlichtweg verweigert oder sich zumindest nicht fristgerecht darum kümmert. In derartigen Fällen können Sie jedoch in verschiedenen Schritten gegen den Vermieter vorgehen, um die Zahlung der Mietkaution zu erreichen. 

Wann tritt die Verjährung des Anspruchs ein? 

Zunächst ist es dafür erforderlich zu wissen, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt. Sofern der Anspruch bereits verjährt ist, können Sie als Mieter die Kaution nicht mehr zurückverlangen. Folglich ist ein Vorgehen gegen den Mieter auch nicht erfolgsversprechend. 

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen den Vermieter unterliegt der gesetzlichen Regelverjährung. Diese beträgt drei Jahre. Dies bedeutet, dass Sie als Mieter nach drei Jahren nicht mehr die Rückzahlung der Mietsicherheit verlangen können, da der Anspruch verjährt ist. 

Um den genauen Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist zu bestimmen, müssen Sie wissen, wann die Verjährung zu laufen beginnt. Der Beginn der Verjährungsfrist liegt sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter. Aus praktischer Sicht verjährt der Anspruch auf Mietkaution-Rückzahlung somit nach drei Jahren und sechs Monaten nach dem Mietende. 

Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung

Tipp: Prüfen Sie zunächst die Verjährung des Anspruchs

Falls Ihr Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt ist, ist jedes weitere Vorgehen sinnlos. Somit sollten Sie zunächst die Verjährungsfrist prüfen. 

Wie können Mieter vorgehen, wenn der Vermieter die Kaution einbehält?

Falls der Vermieter trotz nicht verjährtem Anspruch die Kaution einbehält, sollten Mieter schrittweise vorgehen. Aus Sicht der Mieter empfiehlt sich eine stetige Steigerung der Maßnahmen, mit deren Hilfe die Mietkaution Zurückzahlung erreicht werden soll. 

Zunächst können Sie als Mieter das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Ein konstruktives und offenes Gespräch kann häufig Zweifel und Unklarheiten aus dem Weg räumen, sodass der Vermieter die Kaution anschließend zurückzahlt. Dieses Vorgehen ist jedoch nicht immer erfolgreich.

Dann sollten Sie die weiteren Schritte befolgen:

  1. schriftliche Aufforderung zur Zahlung unter Fristsetzung
  2. nach Ablauf der Frist Zustellung eines Mahnbescheids
  3. Androhung einer Klage vor Gericht
  4. Beratung durch einen Rechtsanwalt und ggf. Einreichen einer Klage

Was für Möglichkeiten bestehen bei einem insolventen Vermieter?

Nicht immer ist der Vermieter jedoch solvent, sodass er potenziell die Rückzahlung der Mietsicherheit tätigen kann. Grundsätzlich kann auch ein Vermieter in die Insolvenz rutschen und somit zahlungsunfähig sein. Als Mieter profitieren Sie dann davon, dass die Mietkaution nicht pfändbar ist. Dafür muss der Vermieter jedoch die gesetzliche Pflicht erfüllt haben und die Kaution auf ein eigens dafür eingerichtetes Konto eingezahlt haben. Dann haben die Gläubiger keine Chance, ihre Forderungen mit der Mietkaution zu befriedigen. 

Falls der Vermieter seinen gesetzlichen Verpflichtungen jedoch nicht nachgekommen ist und sich das Geld auf dem Privatkonto befindet, gehört die Kaution zur Insolvenzmasse. Die Mietkaution ist somit grundsätzlich pfändbar. Der Vermieter hat zwar gegen die gesetzlichen Pflichten verstoßen. Dies ändert jedoch nichts daran, dass das Geld der Mieter in Gefahr ist. 

Bei einem insolventen Vermieter, der seine gesetzliche Pflicht zur Einrichtung eines speziellen Kontos missachtet hat, können Sie als Mieter den Anspruch vor dem Insolvenzgericht geltend machen. Allerdings haben auch alle anderen Gläubiger des Vermieters Anspruch auf ihr Geld. Somit werden Sie lediglich einen Teil der Mietkaution oder im schlimmsten Fall gar kein Geld zurückbekommen. 

Empfehlung: Vor der Insolvenz auf spezielles Konto bestehen

Falls Sie als Mieter wissen, dass der Vermieter die Kaution auf sein Privatkonto einzahlt, sollten Sie die Trennung vor Gericht einklagen. Nur ein eigens eingerichtetes Konto schützt vor Pfändung im Falle der Insolvenz. Ohne Ihre Zustimmung kann der Vermieter das Geld auch nicht vom Kautionskonto überweisen. 

Wie steht es um die Rückzahlung der Mietkaution bei einem Todesfall? 

Eine weitere besondere Situation ist der Todesfall des Vermieters. Grundsätzlich ist die Mietkaution sicher. Schließlich gibt es immer einen Rechtsnachfolger, der die Konten des Erblassers erbt. 

Die Erben können die Kautionskonten ebenso wenig missbräuchlich und zweckentfremdet nutzen wie der ursprüngliche Vermieter. Durch die Fortgeltung des Mietvertrags, zwischen Ihnen und dem Erben als neuen Vermieter, haben Sie auch kein Interesse an der Rückzahlung der Mietkaution. Schließlich soll das Mietverhältnis im Normalfall bestehen bleiben. 

Wer zahlt die Mietkaution zurück, wenn der Eigentümer der Immobilie wechselt?

Eine weitere Besonderheit rund um die Mietkaution Rückzahlung stellt der Wechsel des Eigentümers dar. Neben dem Wechsel des Eigentümers im Falle des Todes des ursprünglichen Vermieters kann auch ein Verkauf der Immobilie zu einem neuen Eigentümer führen. Mit dem Erwerb der neuen Immobilie übernimmt der neue Eigentümer die Rechten und Pflichten des vorherigen Vermieters. 

Im Falle einer Barkaution bedeutet dies, dass der neue Vermieter dazu verpflichtet ist, dem Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Mietkaution zurückzuzahlen. Anstelle des alten Vermieters tritt hier einfach der neue Eigentümer.

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