Der Glaube von Mietern, Schönheitsreparaturen zu übernehmen und bei Auszug aus der Wohnung renovieren zu müssen, ist weit verbreitet. Allerdings handelt es sich bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen per se um eine Pflicht des Vermieters. Selbst bei entsprechenden Vertragsklauseln sollten Sie diese überprüfen.

Schönheitsreparaturen und die Fälligkeit 

Regelungen rund um das Thema Schönheitsreparaturen sind einer der wichtigsten Bestandteile des Mietvertrags. Häufig sorgt die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen und die Zuständigkeit für Streit zwischen Vermieter und Mieter. 

Was sind Schönheitsreparaturen? 

Eine Definition der Schönheitsreparaturen erfolgt durch die Rechtsprechung. Es ist aber auch eine Definition im Mietvertrag möglich. Die Gerichte orientieren sich an § 28 IV 3 II. BV. Schönheitsreparaturen sind oberflächliche Arbeiten der Renovierung, die sich dafür eignen, normale Spuren der Abnutzung zu beseitigen. Demnach gibt es einige Arbeiten, die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen. Die folgenden Tätigkeiten sind beispielhaft: 

  • Tapezieren der Wohnung
  • Streichen von Fußböden, Türen und Fenstern
  • Anstreichen von Decken und Wänden

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Die Durchführung der Schönheitsreparaturen ist dabei in fachgerechter und zumindest durchschnittlicher Qualität notwendig. Um diese Qualität zu gewährleisten, ist es nicht notwendig, einen fachmännischen Betrieb zu engagieren. Vielmehr können Sie die Schönheitsreparaturen auch selbstständig durchführen. 

Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig?

Im Grundsatz liegen Schönheitsreparaturen im Zuständigkeitsbereich des Vermieters. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, etwaige Mängel in der Mietwohnung auf seine eigenen Kosten zu beseitigen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter im Mietvertrag nichts Gegenteiliges festschreibt.

Anders sieht dies aus, wenn der Vermieter die Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter überträgt. Folglich ist keine klare und eindeutige Antwort möglich. Die Zuständigkeit richtet sich primär nach dem Gesetz und nach der individuellen Vereinbarung zwischen den beiden Mietvertragsparteien.

Hinweis: Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen hinterfragen

Die Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen ist unterschiedlich. Im Grundsatz ist dies Sache des Vermieters. Dieser kann die Pflicht jedoch auf seinen Mieter übertragen. 

Gibt es eine gesetzliche Regelung? 

Die Zuständigkeit regelt das Gesetz. Gem. § 535 I 2 BGB ist der Vermieter dafür zuständig, die Mietsache in einem ordentlichen Zustand zu erhalten und somit ggf. Renovierungen durchzuführen. Die anderweitige und abweichende Regelung erfolgt dann durch eine vertragliche Vereinbarung. Es handelt sich somit um ein abdingbares Recht im Bereich der Schönheitsreparaturen.

Wann sind Schönheitsreparaturen fällig?

Besonders häufig kommt eine solche Streitigkeit zwischen Mieter und Vermieter im Falle des Auszugs vor. Allerdings ist hierdurch kein Rückschluss auf die Fälligkeit der Reparaturen möglich. Schließlich hat der BGH festgelegt, dass derartige Reparaturen bereits im Laufe des Mietverhältnisses fällig sein können. Die Durchführung der Reparaturen ist immer dann notwendig, wenn die Mietsache abgenutzt und unansehnlich ist. 

Wobei handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen?

Allerdings gibt es auch einige Reparaturen, die nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen. Hier müssen Sie trennscharf unterscheiden. Schließlich obliegen derartige Reparaturen oftmals einer anderen Zuständigkeit. Wenn Sie sich fragen, ob der Vermieter oder Mieter für die Schönheitsreparatur zuständig ist, müssen Sie folglich zunächst klären, um welche Art von Reparatur es sich handelt. Sofern im Mietvertrag nicht anders festgehalten, fallen die folgenden Tätigkeiten beispielsweise nicht unter den Begriff der Schönheitsreparatur: 

  • Streichen der Fußleisten (Urteil AG Berlin-Wedding)
  • Abschleifen der Parkettböden
  • Verspachteln von Deckenrissen
  • Austausch eines kaputten Teppichbodens

Vertragliche Klauseln und die Rechtsprechung

Wie bereits festgestellt, ist es durchaus möglich, dass der Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf seinen Mieter überträgt. Hierfür bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Im Normalfall erfolgt eine derartige Übertragung mithilfe einer vertraglichen Klausel, sodass Schönheitsreparaturen anschließend dem Mieter obliegen. 

Steht im Mietvertrag etwas zum Thema Schönheitsreparaturen?

Wenn Sie sich als Mieter fragen, ob der Vermieter von Ihnen wirklich die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Allerdings genügt nicht das Schreiben irgendeiner Klausel in den Mietvertrag. Vielmehr muss die jeweilige Klausel auch wirksam sind. 

Tipp: Mietvertrag und Klauseln überprüfen

Zunächst sollten Sie den Mietvertrag darauf prüfen, ob er eine Klausel enthält. Anschließend bedarf es einer Überprüfung der Wirksamkeit der Vertragsklausel. Nur wenn beide Voraussetzungen gegeben sind, sind Sie als Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig. 

Müssen Sie Schönheitsreparaturen vornehmen?

Was sind typische Klauseln im Mietvertrag?

Die Bandbreite an unterschiedlichen Klauseln im Mietvertrag ist vielfältig. Aufgrund der Kreativität der Vermieter kommt es immer wieder zu Streitigkeiten. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof bereits eine Vielzahl unterschiedlicher Klauseln beurteilt und häufig für unwirksam erachtet. Allerdings gibt es typische Klauseln, die immer wieder in Mietverträgen zu finden sind. Besonders beliebte und bekannte Klauseln sind beispielsweise die Folgenden:

Was sind unwirksame Klauseln?

Nach Ansicht der Rechtsprechung ist eine Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter möglich. Trotzdem gibt es unwirksame Klauseln. Schließlich empfinden die Gerichte einige Regelungen als unangemessene Benachteiligung für den Mieter. Folglich müssen die Vermieter bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter Vorsicht walten lassen, da eine Vielzahl der Regelung unwirksam sind. 

Hinweis: Mieterfreundliche BGH-Rechtsprechung 

Die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs fällt seit 2010 durch zahlreiche mieterfreundliche Urteile auf. Demnach haben die Gerichte zahlreiche Klauseln für unwirksam erklärt und die Mieter vor weitreichenden und benachteiligenden Regelungen geschützt. 

Wie ist die Situation bei Fristen zur Renovierung während der Mietzeit? 

Viele Vermieter entscheiden sich für einen Fristenplan, um eine regelmäßige Renovierung und Durchführung von Schönheitsreparaturen in der eigenen Wohnung zu gewährleisten. Grundsätzlich sind Fristenpläne wirksam – allerdings müssen sich diese am jeweiligen Stand der Wohnung und dem individuellen Grad der Abnutzung orientieren.

Ein derartiger Plan fungiert lediglich als Orientierung. Falls die Wohnung gut erhalten ist, ist der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Somit müssen die Klauseln eine gewisse Flexibilität gewährleisten.

Hinweis: Faustregel für Renovierungsfristen

Starre Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam, flexible Klauseln dagegen wirksam. 

Beispiel für Fristenpläne:

Sind Quotenabgeltungsklauseln wirksam? 

Eine Quotenabgeltungsklausel ist eine Regelung, welche den Mieter verpflichtet, am Ende seiner Mietzeit anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Damit beugt der Vermieter dem Risiko vor, dass bei starren Fristen diese noch nicht verstrichen sind und er auf den Kosten für notwendige Reparaturen sitzen bleibt.

Lange Zeit galten sogenannte Quotenabgeltungsklauseln als wirksam. Allerdings hat sich dies geändert. Mittlerweile hat der BGH entschieden, dass eine Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Für den Fall, dass der Renovierungsbedarf beim Auszug noch nicht entstanden ist, sind Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht notwendig. 

Ist ein mietvertragliches Farbdiktat rechtmäßig?

Darüber hinaus schreiben die Vermieter häufig fest, welche Farben in einer Wohnung erlaubt sind. Beliebt ist eine derartige Klausel, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur in bestimmten Farben durchführen darf – beispielsweise in neutralen und hellen Farben. Derartige Klauseln sind unwirksam, da diese den Mieter in seiner Freiheit während der Mietzeit beeinträchtigen.

Farbwahlklauseln sind lediglich hinsichtlich des Auszugs des Mieters möglich. Schließlich spielt es für den Mieter am Ende des Mietverhältnisses keine Rolle, in welchen Farben er die Wohnung hinterlässt. Für den Vermieter kann es jedoch deutlich schwieriger sein, eine Wohnung in ungewöhnlichen und auffälligen Farben zur vermieten. Dies darf jedoch nicht so weit gehen, dass nur ein Streichen in weißer Farbe erlaubt ist. Eine derartige Einengung des Mieters in seiner Wahlfreiheit ist nicht mehr angemessen. 

Was ist eine unabhängige Endrenovierungsklausel?

Zudem setzen einige Vermieter auf sogenannte Endrenovierungsklauseln, die isoliert im Mietvertrag stehen. Diese verlangen von den Mietern, dass diese am Ende seiner Mietzeit Schönheitsreparaturen durchführen. Sofern diese Klausel unabhängig von Fristen ist, spricht viel für die Unwirksamkeit. Schließlich müssen Sie als Mieter dann die Schönheitsreparaturen unabhängig vom jeweiligen Zustand der Wohnung durchführen. 

Beispiel: Auszug nach kurzer Zeit

Sie ziehen in eine neue Wohnung ein. Der Vormieter hat die Wohnung kürzlich renoviert. Aus privaten Gründen müssen Sie die frisch renovierte Wohnung nach kurzer Zeit verlassen. Wenn eine derartige isolierte Endrenovierungsklausel wirksam wäre, müssten Sie die Wohnung erneut renovieren. 

Dürfen Vorgabe bei der Art der Ausführung gemacht werden?

Zudem gibt es diverse Klauseln, mit deren Hilfe die Vermieter dem Mieter vorschreiben, die notwendige Schönheitsreparatur auf eine bestimmte Art und Weise festzuschreiben. Beliebt ist eine Regelung, dass Schönheitsreparaturen von einem Fachmann durchgeführt werden müssen und die bisherige Art der Ausführung erwünscht ist. Derartige starre Regelungen sind ebenfalls unwirksam. Jeder Mieter hat das Recht, eigenständig die Schönheitsreparaturen durchzuführen, sofern diese der erforderlichen Qualität entsprechen. 

Fristen für Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung 

Der BGH akzeptiert grundsätzlich die Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Allerdings müssen die Schönheitsreparaturen dafür fällig sein. Für die Beurteilung der Abnutzung der Räume legt die Rechtsprechung verschiedene Fristen zugrunde, an denen sich Mieter und Vermieter orientieren können. 

Fristen für Mietverträge vor 2008: 

Fristen für Mietverträge nach 2008:

Diese Fristen sind die Regel. Ausnahmsweise können die Fristen im Einzelfall abweichen oder bei Unwirksamkeit einer Klausel ungültig sein. 

Schönheitsreparaturen durch den Mieter: So gehen Sie vor

Falls der Vermieter von Ihnen als Mieter Schönheitsreparaturen verlangt, sollten Sie diese nicht ohne Hinterfragen durchführen. Schließlich lautet der gesetzliche Grundsatz so, dass im Normalfall der Vermieter für derartige Reparaturen zuständig ist. 

Wie prüfen Sie Ihren Mietvertrag am besten? 

Abweichende Regelungen müssen im Mietvertrag festgeschrieben sein. Folglich sollten Sie den Mietvertrag prüfen. Hier empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen. Zunächst sollten Sie den Umfang der verlangten Reparaturen betrachten. Schließlich ist es für den Vermieter nur möglich, die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu übertragen. Anderweitige Pflichten und Reparaturen sind nicht betroffen. Falls es in der jeweiligen Klausel folglich um mehr als Schönheitsreparaturen geht, ist die Regelung meistens von Beginn an unwirksam. 

Selbst wenn sich die Klausel auf Schönheitsreparaturen bezieht, müssen Sie die Wirksamkeit prüfen. Nicht jede Klausel ist wirksam, vielmehr sind zahlreiche Regelungen nichtig. 

Empfehlung: Im Zweifel rechtlich beraten lassen

Die Rechtsprechung des BGHs zum Thema Schönheitsreparaturen ist vielfältig. Im Zweifel sollten Sie einen Rechtsanwalt kontaktieren, der Sie hinsichtlich der Wirksamkeit professionell beraten kann. 

Können Sie die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangen?

In einigen Situationen wehren sich die Vermieter jedoch gegen die Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen. Oftmals denkt der Vermieter, dass er sich im Recht befindet. Dass die etwaige vertragliche Vereinbarung unwirksam ist, wollen die Vermieter in vielen Fällen nicht wahrhaben. Allerdings können Sie die Reparatur in einem solchen Fall vom Vermieter verlangen. Dies ist gem. § 535 I 2 BGB möglich. Jedweder Zeit- und Kraftaufwand wird für Sie unnötig, da der Vermieter sämtliche Tätigkeiten übernehmen muss. 

Ohne wirksame Klausel sollten Sie folglich zunächst den Vermieter auffordern, die fällige Schönheitsreparatur zu verlangen. Bei der Frage, ob eine Schönheitsreparatur fällig ist, kommt es auf die Abnutzung der Wohnung bei einem vertragsgemäßen Gebrauch an. Als Richtwert ist eine Renovierung alle fünf bis sieben Jahre fällig.

Allerdings kommt dies auf den Einzelfall an. Während bei Sanitär- und Küchenräumen die Renovierungszeit teilweise kürzer ausfällt, ist bei Abstellkammern oder Nebenräumen das Gegenteil der Fall. Sind Sie allerdings in eine unrenovierte Wohnung eingezogen, kann es sein, dass Sie sich dann an den Renovierungskosten beteiligen müssen. 

Die Aufforderung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgt am besten mit einem Musterbrief. Hier weisen Sie den Vermieter daraufhin, dass er für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig ist und diese fällig sind. 

Tipp: Zugang der Aufforderung beweisen

Insbesondere, wenn Sie erwarten, dass sich der Vermieter weigert, müssen Sie den Zugang der Aufforderung nachweisen können. Dafür eignet sich eine Zustellung per Einschreiben am besten. 

Können Sie Schadensersatz vom Vermieter verlangen? 

Als Mieter verfügen Sie meistens nicht über ein entsprechendes Fachwissen, um beurteilen zu können, ob die jeweilige Klausel wirksam ist oder nicht. Viele Mieter hinterfragen die jeweiligen Klauseln und ihre Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen gar nicht. Wenn Sie als Mieter fälschlich davon ausgehen, dass Sie zur Durchführung der Reparaturen verpflichtet sind, können Sie vom Vermieter Wertersatz verlangen

Das Gleiche gilt für den Fall, falls sich der Vermieter weigert und Sie die Schönheitsreparaturen selbst durchführen. Normalerweise können Sie Ihren Anspruch auf Schönheitsreparaturen vor dem Amtsgericht geltend machen. Allerdings ist dies Vorhaben häufig nicht sinnvoll, da die Verfahrenszeiten überaus lang sind. Jedoch können Sie als Mieter gem. § 536a I Nr.1 BGB den Ersatz der Aufwendungen vom Vermieter verlangen. Dafür müssen die folgenden Voraussetzungen vorliegen: 

  • Vermieter befindet sich im Verzug
  • eigene Durchführung oder Beauftragung der Schönheitsreparaturen

Wenn Sie als Mieter Ihre Aufwendungen ersetzt bekommen wollen, sollten Sie den Vermieter vorher zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auffordern. Wer auf Nummer sicher gehen will, setzt dem Vermieter noch eine Nachfrist. Zudem sollten Sie den Vermieter darauf hinweisen, dass Sie nach Ablauf der Frist die Reparaturen selbstständig durchführen und Ihrem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen. 

Hinweis: Eigenständige Durchführung oder Beauftragung 

Auch in diesem Fall haben Sie die Qual der Wahl. Sie können zum einen die Schönheitsreparaturen selbst durchführen. Zudem können Sie auch einen fachmännischen Betrieb beauftragen. In beiden Fällen ist es möglich, die Erstattung der Kosten zu verlangen. 

Unterschiedliche Situationen, unterschiedliche Besonderheiten 

Das Mietrecht ist ein komplexer Rechtsbereich. Zudem sind die Lebenssachverhalte mannigfaltig. Infolgedessen gibt es zahlreiche besondere Fälle, die typische Besonderheiten aufweisen. Als Mieter und Vermieter sollten Sie sich stets über die jeweiligen Besonderheiten Ihrer Situation bewusst sein, sodass Sie das Beste aus der Situation machen können. 

Was können Sie tun, wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind?

Wenn Sie als Mieter die besagte Wohnung bereits im nicht renovierten Zustand übernommen haben, ist die Situation etwas anders. Dann ist es auch für den Vermieter nicht möglich, von Ihnen die Durchführung von Schönheitsreparaturen am Ende der Mietzeit zu verlangen. Der BGH hat in höchstrichterlicher Rechtsprechung entschieden, dass dies nicht ohne Ausgleich möglich ist. 

Empfehlung: Übergabeprotokoll verlangen und Fotos machen

Allerdings bringen Ihnen die Grundsätze der Rechtsprechung nur dann etwas, wenn Sie die Übergabe im nicht renovierten Zustand nachweisen können. Mit einem Übergabeprotokoll halten Sie den Zustand der Wohnung ausführlich fest, sodass Sie später auf der sicheren Seite sind. 

Da digitale Fotos in diesen modernen Tagen mit einem eindeutigen Aufnahmedatum verknüpft sind, sollten Sie bei Übergabe der Wohnung von allen Räumen Aufnahmen machen. Diese Fotos gelten vor Gericht als Beweismittel.

Wenn im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen fällig werden, müssen sich daran Mieter und Vermieter beteiligen. Das hat der BGH im Juli 2020 entschieden. Sie können von Ihrem Vermieter verlangen, dass die Wohnung renoviert wird, wenn nach einer längeren Mietdauer Schönheitsreparaturen fällig werden. Dann müssen Sie allerdings auch einen Teil davon bezahlen. Mieter und Vermieter müssen dann in der Regel jeweils die Hälfte der Schönheitsreparatur tragen.

Wie sieht es aus, wenn Sie bald wieder ausziehen? 

Der größte Streitpunkt im Mietrecht im Allgemeinen und bei den Schönheitsreparaturen im Besonderen ist die Übergabe der Wohnung beim Umzug. Falls in naher Zukunft ein Umzug ansteht, sollten Sie sich umfassend über Ihre Verpflichtungen informieren. Falls Ihrer Auffassung nach der Mietvertrag eine unwirksame Klausel enthält, sollten Sie den Vermieter im Zuge der Kündigung informieren, dass Sie die Wohnung im nicht renovierten Zustand übergeben. 

In den meisten Fällen verlangen die Vermieter jedoch die Durchführung von gewissen Schönheitsreparaturen im Falle der Kündigung des Mietvertrags. Ist die Klausel wirksam, führt daran kein Weg vorbei. Sie müssen entweder einen Handwerker beauftragen oder die Reparaturen selbst vornehmen. 

Bedenken Sie: Wenn Handwerkermängel in der Mietwohnung entstehen, müssen Sie dafür sorgen, dass auch diese repariert werden.

Kann der Vermieter vom Mieter Schadensersatz verlangen? 

Auch der Vermieter hat in bestimmten Situationen einen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Mieter. Dies trifft insbesondere in zwei Fällen zu. 

  • Nichterfüllung der Verpflichtung zur Schönheitsreparatur
  • Beschädigungen durch den Mieter

Zum einen kann der Vermieter vom Mieter Schadensersatz verlangen, falls der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Bei wirksamer Vereinbarung zum Übergang der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, muss dieser die Reparaturen durchführen. Nach dem Verstreichen einer Nachfrist können Sie als Vermieter dann einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen. 

Zudem sind, unabhängig von der Vereinbarung, auch Schaden ersatzfähig, die durch die nicht vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstehen. Falls der Mieter derartige Schäden nicht beseitigt, ist er auch hier zum Schadensersatz verpflichtet. Als Vermieter können Sie die Schäden selbstständig beheben und sich anschließend die Kosten ersetzen lassen.

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