Wohnungsknappheit und teure Mieten auf der einen Seite, praktische Wohngemeinschaften und ein geschmälertes Einkommen auf der anderen: Die Untervermietung von Wohn- und Gewerbeflächen wird wieder zunehmend interessant. Ob eine Untermiete erlaubt ist, hängt jedoch vom Mietvertrag, dem Vermieter und der Untervermietung selbst ab.

Gebrauchsüberlassung von Wohnungsteilen an Dritte

Wer Teile seines Wohnraums, des Gewerberaums oder Nebenräume wie Garagen, Keller, Dachboden und Hallen an Dritte vermietet, nimmt eine Untervermietung vor. Unter bestimmten Umständen können Sie sogar die ganze Wohnung einem Untermieter zur Verfügung stellen. Dies ist jedoch an genaue Vorgaben geknüpft. 

Was müssen Sie als Hauptmieter beachten?

Zwischen Vermieter und Mieter gilt der bestehende Mietvertrag. Will der Hauptmieter einen Teil seiner Wohnung an fremde Personen weitervermieten, muss er den Vermieter um Erlaubnis bitten. Diese Vorgabe ist gesetzlich klar geregelt. § 543 Abs. 2 BGB sieht sogar vor, dass bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis dem Mieter fristlos gekündigt werden kann.

Hängt die Untervermietung von einer Mietzahlung ab?

Ob von fremden Personen für die Benutzung der Wohnung eine Miete bezahlt wird oder Freunde des Mieters als Dauergäste einziehen, ist rechtlich irrelevant. Das Gesetz kennt nur den Begriff der Gebrauchsüberlassung eines Wohnungsteils an dritte Personen.

Tritt die fristlose Kündigung bei Nichtbeachtung sofort in Kraft?

Im Regelfall ist vor der Aussprache einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung nötig. Unterbleibt diese, kann die fristlose Kündigung unwirksam sein. Eine fristlose Kündigung kann auch dann unrechtmäßig sein, wenn die Zustimmung des Vermieters nachgefragt, aber nicht erteilt wurde. 

Untermiete: Hier muss der Vermieter zustimmen

Zwar ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht befugt, Teile des Mietobjektes weiterzuvermieten. Die Rechtsgrundlage hierfür ist der § 540 Abs. 1 BGB. Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen die Untermiete erlaubt ist und deshalb die Zustimmung des Vermieters erfolgen muss. 

Um dies durchzusetzen, muss der Hauptmieter sein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung nachweisen. Dies sollte er jedoch tun, ehe er den Untermieter aufnimmt. 

Was ist ein wichtiger Grund zur Untervermietung?

Der Vermieter muss immer dann einer Untervermietung zustimmen, wenn sie aufgrund einer Änderung der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse des Mieters erfolgt. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn

  • der Mieter arbeitslos wird
  • er in die Rente eintritt
  • ein/e Lebensabschnittspartner/in einziehen möchte

Auch wenn der Mieter selbst dazu beigetragen hat, dass sich seine finanziellen Verhältnisse ändern, muss der Vermieter der Untervermietung zustimmen. 

Hinweis: Einkommensverringerung durch Teilzeitarbeit

Trifft der Mieter mit seinem Arbeitgeber die Vereinbarung, weniger zu arbeiten, verringert sich naturgemäß sein Einkommen. Auch in diesem Fall kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen die Zustimmung zur Untervermietung verweigern.

Die Zustimmung des Vermieters muss nicht erfolgen, wenn der Hauptmieter lediglich einen Gewinn aus der Untervermietung ziehen möchte. 

Was muss der Hauptmieter noch tun?

Der Mieter ist verpflichtet, seinem Vermieter den künftigen Untermieter namentlich zu nennen. Stellt sich bei einer Überprüfung des Untermieters heraus, dass dieser massiv die Hausgemeinschaft stören könnte, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern. Pauschale Anfragen, ob eine Untervermietung erlaubt ist, kann der Vermieter aus diesem Grund ebenfalls ohne Begründung ablehnen. 

Ein amtsbekannt gewalttätiger Untermieter oder ein wegen Eigentumsdelikten vorbestrafter Untermieter muss der Vermieter nicht akzeptieren. Kein pauschaler Ablehnungsgrund und somit vom Vermieter zu tolerieren sind folgende Eigenschaften des künftigen Untermieters:

  • die ethnische Zugehörigkeit
  • die sexuelle Ausrichtung
  • die religiöse und politische Weltanschauung 

Welche Rechte haben Sie, wenn der Vermieter nicht zustimmt?

Verweigert der Vermieter ohne triftigen Grund die Zustimmung der Untervermietung, hat der Mieter ein Klagerecht. Im gerichtlichen Verfahren wird entschieden, ob der Vermieter den Untermieter dulden muss. 

In diesem Fall ist es jedoch ratsam, den Untermieter erst dann in die Wohnung aufzunehmen, wenn der Prozess abgeschlossen ist. Zieht er vorher ein, handelt es sich um eine unerlaubte Untervermietung. Das kann dazu führen, dass der Vermieter dem Hauptmieter trotz eines eigentlichen Anspruchs auf Untervermietung kündigt.

Wird dem Mieter im Prozess das Recht auf Untervermietung zugesprochen, kann er Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Dieser muss dem Hauptmieter die entgangene Untermiete zahlen. Eine fehlende Zustimmung stellt deshalb ein Risiko dar. Ein Vermieter ist dann auf der sicheren Seite, wenn er sich den Rat eines Rechtsanwalts einholt. Er kann Risiken und Folgen einschätzen und seinen Mandanten vor finanziellem Schaden bewahren. 

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Arten der Untervermietung

Grundsätzlich gilt, dass nur Teile des Mietobjektes untervermietet werden dürfen. Die Untermiete ist erlaubt, wenn etwa folgende Gebäudeteile und Räume überlassen werden:

  • Einliegerwohnung oder Dachgeschoss eines komplett gemieteten Hauses
  • einzelne Zimmer einer Wohnung
  • Abstellräume
  • gemietete Gartenanteile
  • Garagen und Stellplätze
  • gewerbliche Räume

Wann darf nicht untervermietet werden?

Das gesamte Mietobjekt darf im Prinzip nicht weitervermietet werden. Eine Nutzung als Ferienwohnung oder zur Vermietung bei einer Nutzung wie BnB durch einen Untermieter ist nicht erlaubt. In diesem Fall kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Auch eine eventuell vorhandene Eigentümergemeinschaft kann sich gegen eine solche Nutzung aussprechen.

Wurde das Mietobjekt dem Mieter als Wohnung überlassen worden, wäre eine gewerbliche Nutzung eine Zweckentfremdung. Auch eine generelle Zusage des Vermieters, dass Untermiete erlaubt ist, umfasst eine gewerbliche Nutzung nicht. Sollen durch die Untervermietung Praxisräume oder Büros geschaffen werden, muss der Vermieter nicht zustimmen.

Kann die Teilflächen-Regelung umgangen werden?

Der BGH hat in einer Entscheidung von 2014 geurteilt, dass der Hauptmieter nicht zwingend gleichzeitig mit dem Untermieter in einer Wohnung leben muss. Auch ist es nicht erforderlich, dass der Untermieter nur oder überwiegend eigene, abgeschlossene Räume nutzt. Wesentlich für das Kriterium der Untermiete ist, dass eigene, persönliche Gegenstände und Möbel des Hauptmieters in der Wohnung verbleiben. Er muss sie – mehr oder weniger – nach seiner Rückkehr wieder selber nutzen. 

Hinweis: Untervermietung während eines Auslandsaufenthalts

Geht der Hauptmieter beruflich oder zu Studienzwecken für eine bestimmte Zeit ins Ausland, darf er einen Untermieter aufnehmen. Hier kann er die höheren Lebenshaltungskosten als Grund für die Vermietung anführen. Da während dieser Zeit sein gesamter Hausrat in der Wohnung verbleibt, kann der Untermieter die Wohnung sogar komplett nutzen. 

Verträge schützen bei Untervermietung

Was vertraglich vereinbart wurde, schützt alle Vertragsparteien. Deshalb ist es wichtig, eine schriftliche Untermieterlaubnis mit dem Vermieter zu treffen. Aber auch mit dem Untermieter sollten Sie besser ein Untermietvertrag schließen. Damit hat jeder Vertragspartner klare Anhaltspunkte, was zu seinen Rechten und Pflichten gehört.

Muss die Untermieterlaubnis schriftlich erfolgen?

In den §§ 540 und 550 BGB sind Belange der Untermieterlaubnis geregelt. Generell muss der Vermieter diese Untermieterlaubnis nicht schriftlich erteilen. Eine mündliche Zusage reicht aus. Dies gilt auch für den Fall, dass im Hauptmietvertrag einer Untermiete pauschal widersprochen wurde. 

Tipp: Schriftliche Erlaubnis verlangen

Damit Abmachungen für Mieter und Vermieter jederzeit nachgeprüft werden können, ist die Schriftform sicherer. Hier steht eindeutig schwarz auf weiß, was vereinbart wurde. Weder Mieter noch Vermieter können sich vom Inhalt distanzieren. 

Auch für den Fall, dass es zu Streitigkeiten wegen des Untermieters kommen sollen, ist eine schriftliche Erlaubnis sicherer. Sie kann bei Gericht als Beweismittel vorgelegt werden. 

Die Untermieterlaubnis sollte sich auf den jeweiligen Untermieter beziehen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die festgehaltene Höhe der Untermiete. Sie kann ein Nachweis dafür sein, dass keine Gewinnabsicht hinter der Untervermietung steckt. 

Muss ich mit dem Untermieter einen Vertrag schließen?

Hier gilt ebenfalls, dass ein mündlicher Vertrag rechtswirksam sein kann. Bei einer Untervermietung können jedoch nicht nur Probleme mit dem Vermieter auftreten. Auch zwischen Hauptmieter und Untermieter kann Streit aufkommen. Da der Untermieter zudem vom Gesetz wie ein ordentlicher Mieter geschützt ist, ist ein schriftlicher Vertrag sinnvoll.

Haftet der Mieter für seinen Untermieter?

Zwischen Vermieter und Untermieter entsteht keine vertragliche Beziehung. Dies bedeutet, dass der Hauptmieter derjenige ist, der bei Schäden, Störung des Hausfriedens oder Nichtbezahlung der Untermiete das Nachsehen hat. Er muss für Schäden aufkommen. Die Störung des Hausfriedens durch den Untervermieter gilt als Verstoß des Hauptmieters gegen seinen Mietvertrag mit dem Vermieter.

Dem Hauptmieter kann sogar eine Kündigung des Mietvertrages aufgrund von Störungen und verursachten Schäden durch den Untermieter ausgesprochen werden. Der Mieter darf seinen Untermieter auch nicht ohne Grund hinauswerfen. Er muss ihm ordentlich kündigen, solange nicht schwerwiegende Gründe vorliegen. Zu den Gründen für eine fristlose Kündigung würden etwa ein Diebstahl zu Ungunsten des Mieters oder anderer Hausbewohner zählen. 

Was muss im Untermietvertrag stehen?

Wie im Mietvertrag sind in einem Untermietvertrag der Untervermieter und Untermieter zu benennen. Festgehalten wird die Höhe der Untermiete und eine eventuelle befristete Mietdauer. Vereinbarungen über die Beteiligung an Heizkostenvorauszahlungen, Nebenkostenabschlägen und eventuellen Nachzahlungen oder erlaubten Mieterhöhungen sind ebenfalls sinnvoll. 

Im Untermietvertrag sollte immer auf den Hauptmietvertrag und seine Regelungen verwiesen werden. Dazu händigt man dem Untermieter eine Kopie dieses Vertrages aus, so dass er nachweislich informiert ist. 

Beispiel: So sieht ein Mustervertrag aus

 

Untermietvertrag

 

zwischen Hauptmieter (voller Name, Anschrift und Erreichbarkeit) und Untermieter (voller Name, Anschrift und Erreichbarkeit)

§ 1 Mietsache

Folgende Mietsache ist Gegenstand des Vertrages (hier werden in Untermiete zur Verfügung gestellten Räume bezeichnet, getrennt werden kann in Alleinbenutzung und gemeinsame Benutzung)

Zur Verfügung gestellt werden folgende Möbel (genaue Bezeichnung).

(Anzahl und Art der Schlüssel) an Schlüsseln wurden dem Untermieter zur Verfügung gestellt. 

Mit untervermietet werden (Kelleranteile, Stellplatz, Dachboden, Nebenräume)

 

§ 2 Miete und Nebenkosten

Die monatliche Miete (Kaltmiete, Warmmiete) beträgt … EUR. 

Nebenkostenvorauszahlung/Nebenkostenpauschale … EUR, 

Die Gesamtmiete ist am … jeden Monats im Voraus auf folgendes Konto zu zahlen … (Bankverbindung des Hauptmieters). Nebenkostennachzahlungen werden anteilsmäßig berechnet, sie sind jeweils unverzüglich fällig.

Optional: Eine Mietkaution in Höhe von … wurde wie folgt entrichtet (Art der Kautionsleistung)

 

§ 3 Mietdauer

Das Untermietverhältnis beginnt am … und läuft auf unbestimmte Zeit/endet am …

 

§ 4 Bezug auf den Hauptmietvertrag

Es gelten alle im Hauptmietvertrag genannten Rechte und Pflichten auch für den Untermietvertrag, soweit nicht ausdrücklich Gegenteiliges vereinbart wurde. Der Hauptmietvertrag ist gültiger Bestandteil dieses Untermietvertrages. Eine weitere Untervermietung ist dem Untermieter nicht erlaubt.

 

Ort, Datum, Unterschrift des Hauptmieters und des Untermieters

Ferner können Sie weitere Punkte wie Rückgabe der Mietsache und besondere Vereinbarungen im Untermietvertrag regeln. 

Wie kündige ich den Untermietvertrag?

Hier ist der Mieterschutz nicht ganz so streng wie beim Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter. Der Hauptmieter hat das Recht, jederzeit das Untermietverhältnis mit einer Frist von sechs bis zwölf Monaten zu beenden. Ein besonderer Grund muss nicht angegeben werden. 

Für diese Regelung besteht sogar eine Ausnahme: Handelt es sich um einen überwiegend möblierten Bereich, der untervermietet wurde, trifft die Sonderregelung nach § 549 Abs. 2 BGB zu. Diese Grundlage berechtigt den Mieter, seinem Untermieter mit einer Zwei-Wochen-Frist zu kündigen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn an eine ganze Familie untervermietet wurde. 

Für den Untermieter besteht die Möglichkeit, binnen einer Frist von drei Monaten zum Ablauf des letzten Monates zu kündigen. 

Gewerberäume: Besonderheiten für Mieter und Vermieter

Anders als im privaten Bereich besteht für den Mieter von Gewerberäumen nur ein bedingter Anspruch auf Untervermietung. Hier hat eine gegenseitige Interessensabwägung den Vorrang.

Beispiel: Konkurrenz im eigenen Haus

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, in Gewerberäumen eine Tätigkeit zu akzeptieren, die in Konkurrenz zu einer eigenen steht. Betreibt der Vermieter einen Lebensmittelhandel, so kann er die Untervermietung an einen Einzelhändler der gleichen Sparte berechtigt untersagen.

Dem Vermieter von gewerblichen Räumen steht auch offen, bereits im Mietvertrag eine Untervermietung auszuschließen. Diese Klausel nimmt der Mieter von gewerblichen Räumen durch seine vertragliche Unterschriftsleistung in Kauf. Er hat deshalb nur in absoluten Ausnahmefällen die Möglichkeit, eine andere Entscheidung gerichtlich einzufordern.

Andererseits hat der gewerbliche Mieter auch mehr Rechte als der Mieter von Wohnobjekten. Verweigert der Vermieter ihm die Erlaubnis zur Untermiete grundlos, entsteht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Die Grundlage hier stellen die §§ 313 und 543 BGB dar.

Gekündigt wegen Untervermietung? So gehen Sie vor.

Für die Rechtswirksamkeit einer solchen Kündigung gelten strenge Regeln. Wir prüfen, ob diese eingehalten wurden.

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