Eine Mieterhöhung ist ärgerlich, aber nicht immer vermeidbar. So darf der Vermieter Ihre Miete aufgrund von bestehenden Mietspiegeln auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Bevor Sie sich über die Mieterhöhung ärgern, sollten Sie zunächst prüfen, ob diese auch rechtmäßig ist.

Gesetzliche Bestimmung über Mieterhöhungen

Damit Sie als Mieter nicht ständig mit der Angst leben müssen, dass Ihr Vermieter unerwartet Ihre Miete erhöht, enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) entsprechende Voraussetzungen für eine Mieterhöhung. Demnach kann eine Mieterhöhung entweder

  • aufgrund einer Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter
  • und nach dem Gesetz erfolgen.

Welche Vereinbarung können Vermieter und Mieter treffen?

Sind Sie als Mieter mit einer Mieterhöhung einverstanden können Sie gemäß § 557 BGB  eine Vereinbarung mit Ihrem Vermieter treffen. Dies kann entweder die Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 557a BGB oder einer Indexmiete nach § 557b BGB sein.

  • Mieterhöhung nach Staffelmiete:

Die Staffelmiete wird in den meisten Fällen bereits im Mietvertrag festgelegt. Damit eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB zulässig ist, müssen jedoch zwei wichtige Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Die Zeitpunkte, ab denen die neue Miete zu entrichten ist, muss genau festgelegt werden. Dabei darf die erste Mieterhöhung jedoch frühestens nach 12 Monaten erfolgen
  2. Die neue Miete muss konkret beziffert sein, sprich es muss ein genauer Geldbetrag genannt werden. Eine prozentuale Mieterhöhung hingegen ist nicht zulässig.

Hinweis: Mietpreisbremse bei Staffelmiete

Bei einer vereinbarten Staffelmiete kann die Ausgangsmiete nicht unbegrenzt erhöht werden. Auch hier gilt die Mietpreisbremse. Die Ausgangsmiete darf daher auch bei der Staffelmiete nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

  • Mieterhöhung nach Indexmiete:

Auch bei der Indexmiete gemäß § 557b BGB muss eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter vorliegen. Anders als bei der Staffelmiete wird hier jedoch nur der erste Mietbetrag konkret im Mietvertrag festgehalten. Die vom Vermieter vorgenommene Mieterhöhung richtet sich dann nach dem Verbraucherpreisindex, welcher einmal im Jahr für alle Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird.

Für Sie als Mieter bedeutet dies, dass die Miete jährlich ansteigen kann. Wie hoch die Mietpreiserhöhung ist, ist jedoch ungewiss. Ihr Vermieter ist bei der Indexmiete jedoch verpflichtet, Sie über die Mieterhöhung zu informieren und genau darzulegen, wie sich die neue Miete berechnet.

Hinweis: Kein Widerspruch gegen Indexmiete

Einer Mieterhöhung aufgrund einer Indexmiete können Sie nicht widersprechen. Lediglich die Mietpreisbremse findet Anwendung, wenn die Indexmiete die ortsübliche Miete übersteigt.

Wann ist eine Mieterhöhung ohne Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter möglich?

Auch ohne die Vereinbarung einer Mieterhöhung in Form einer Staffel- oder Indexmiete, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Als Richtwert wird ein Mietspiegel der Mieten herangezogen, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Bezirk/Ort gezahlt wurden.

Tipp: Mieterhöhung bei befristeten Mietverträgen

Haben Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, ist eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete nicht zulässig.

Unterschied einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Dieser wird z.B. von Mieter- und Vermieterverbänden in regelmäßgen Zeitabschnitte aufgestellt und bezieht sich immer auf die betreffende Stadt oder Gemeinde.

Hinweis: Mietspiegel ist kein Verwaltungsakt

Zwar stellt die Gemeinde den Mietspiegel mit auf, dieser stellt jedoch keinen Verwaltungsakt im klassischen Sinne dar. Vermieter und Mieter haben daher nicht die Möglichkeit im Verwaltungsrechtsweg gegen die Festsetzung eine Mietspiegels vorzugehen.

Der Mietspiegel enthält unterschiedliche Kategorien mit deren Hilfe die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels beschrieben werden. Dieser Kategorien werden mit unterschiedlicher Gewichtung bei der Bestimmung des üblichen Mietzinses herangezogen. Diese Kategorien sind z.B.:

  • Stadtbezirk in dem sich die Wohnung befindet
  • Lage des Hauses (öffentliche Infrastruktur, Verkehrslärm, Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Bebauungsdichte)
  • Baujahr des Hauses
  • Qualität der Wohnungsausstattung
  • Zustand der Wohnung im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch

Ein qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB liegt vor, wenn dieser nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet wird. Die Erarbeitung dieses Mietspiegels kann z.B. der örtliche Mieterverein übernehmen. Dieser qualifizierte Mietspiegel muss zudem von der Gemeinde anerkannt werden.

Der qualifizierte Mietspiegel ist insgesamt vier Jahre gültig und muss dann neu aufgestellt werden. Ausnahmsweise kann der Mietspiegel auch nach zwei Jahren mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für ganz Deutschland angepasst werden.

Welche Vorteile hat der Mietspiegel?

Der Mietspiegel dient als Richtwert. Er bringt für den Mieter als auch für den Vermieter mehrere Vorteile mit sich:

  • Der Vermieter kann durch den Mietspiegel abschätzen, welcher Mietzins für die von ihm zu vermietende Wohnung angemessen wäre.
  • Der Mietspiegel stellt lediglich einen Vorschlag dar. Der Vermieter ist an den Mietspiegel nicht gebunden.
  • Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter über eine Mietpreiserhöhung streiten, können Sie den Mietspiegel als Beweismittel bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung für Ihr Vorbringen heranziehen.
  • Sollte kein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel für die jeweilige Stadt oder Gemeinde vorliegen, kann der Vermieter seine Mietpreiserhöhung auch mit einem einfachen Mietspiegel aus einer vergleichbaren Nachbargemeinde begründet werden.

Formvorschriften bei Mietpreiserhöhung

Die Mieterhöhung durch den Vermieter muss gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform mitgeteilt werden. Sind mehrere Vermieter vorhanden, müssen diese alle als Absender der Mieterhöhung ersichtlich werden. Gleiches gilt für die Mieter. Sind mehrere Personen im Mietvertrag als Mieter eingetragen, muss die Mieterhöhung auch allen Mietern zugehen.

Ausnahmsweise kann die Mieterhöhung nur an einen Mieter adressiert sein, wenn dieser als Bevollmächtigter der anderen Mietparteien bestimmt wurde.

Tipp: Mieterhöhung durch Verwalter bedarf Vollmacht

Wird das Mietobjekt durch einen Verwalter betreut, muss der Mieterhöhung eine Vollmacht des Verwalters beigefügt sein. Dies immer dann, wenn der Verwalter das erste Mal der Absender der Mieterhöhung ist oder wenn ein Verwalterwechsel stattgefunden hat. Fehlt die Vollmacht, ist die Mieterhöhung gemäß § 174 BGB unwirksam.

In dem Mieterhöhungsschreiben muss die neue Miete mitgeteilt werden oder der Betrag um den sich die alte Miete erhöht.

Für die Begründung der Mieterhöhung kann der Vermieter sich auf folgende Punkte beziehen:

  1. Der Vermieter kann als Begründung gemäß § 558a BGB für die Mieterhöhung den Mietspiegel heranziehen, soweit dieser vorliegt. Sollte ein qualifizierte Mietspiegel für Ihren Wohnort exitieren, muss Ihr Vermieter diesen ebenfalls angeben. Dieser muss dem Schreiben nicht beigefügt sein, es reicht aus, wenn dieser frei zugänglich ist.
  2. Ferner kann der Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein erstelltes Sachverständigengutachten Bezug nehmen.
  3. Letztlich kann der Vermieter die Mietpreiserhöhung auch mit drei vergleichbaren Wohnungen begründen. Diese Wohnungen müssen jedoch innerhalb der gleichen Gemeinde liegen. Der Vermieter darf sich hierbei auch auf Wohnungen aus seinem eigenen Bestand beziehen.

Grenzen bei der Mieterhöhung

Sie als Mieter müssen nicht jede Mieterhöhung einfach so hinnehmen. Sie sollten in jedem Fall prüfen, ob die Erhöhung der Mieter durch Ihren Vermieter auch zulässig ist. Bei der Überprüfung der Mieterhöhung sollten Sie wie folgt vorgehen:

  1. Informieren Sie sich über die ortsübliche Vergleichsmiete und ob die Mieterhöhung diese nicht überschreitet.
  2. Prüfen Sie dann, ob sich Ihr Vermieter auch an die bestehende Kappungsgrenze gehalten hat. Diese Grenze gilt auch dann, wenn der Mietspiegel eigentlich eine höhere Miete zulassen würde.

Welche Kappungsgrenze gilt?

Während eines laufenden Mietverhältnisses darf Ihr Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Die ortsübliche Miete stellt hierbei die absolute Obergrenze für eine Mieterhöhung dar.

Liegt Ihre derzeitige Miete jedoch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss die Kappungsgrenze beachtet werden. Demnach darf Ihr Vermieter gemäß § 558 Abs. 3 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Hierdurch sollen Sie vor einem erheblichen Anstieg der Miete geschützt werden.

Welche Bundesländer haben die Kappungsgrenze herabgesetzt?

Die einzelnen Bundesländer haben die Möglichkeit, durch eine Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabzusetzen. Grund hierfür ist, dass die Gefahr besteht, dass nicht mehr genug Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ( § 558 Abs. 3 BGB) vorhanden sind.

Hinweis: Geltungszeitpunkt der Kappungsgrenzen

Sollten Sie in einem Bundesland leben, welches eine solche Kappungsgrenze eingeführt hat, dann gilt diese ab Inkrafttreten der Verordnung. Alle danach vorgenommenen Mieterhöhungen müssen sich dann an diese Grenze orientieren.

Nachfolgende Bundesländer haben bereits eine entsprechende Verordnung erlassen:


Ob Ihre Stadt oder Gemeinde auch von der gesenkten Kappungsgrenze profitiert, können Sie in der entsprechenden Verordnung Ihres Bundeslandes nachlesen.

 

Mieter stimmt Mieterhöhung nicht zu

Ihr Vermieter kann die Miete nicht ohne Weiteres erhöhen. Sie als Mieter müssen der Mieterhöhung zustimmen. Zu dieser Zustimmung muss der Vermieter Sie in seinem Schreiben bezüglich der Mietpreiserhöhung auffordern.

Achtung: Zustimmung kann formfrei erfolgen

Für die Zustimmung der Mieterhöhung bedarf es keiner Form. Diese kann sowohl mündlich als auch stillschweigend erfolgen, indem Sie als Mieter einfach die neue Miete überweisen.

Sie können jedoch nicht einfach Ihre Zustimmung verweigern, nur weil Sie der Auffassung sind, dass die Miete ohnehin schon zu hoch ist. Sie können die Zustimmung nur dann verweigern, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist.

Damit Sie überprüfen können, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist, muss der Vermieter Ihnen eine Überlegungsfrist einräumen. Diese Frist beginnt gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB mit dem Zugang des Vermieterschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Verweigern Sie die Zustimmung, kann der Vermieter nur eine höhere Miete verlangen, wenn er diese einklagt. Die Klagefrist beträgt drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist.

Mietpreiserhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen wie eine neue Dämmung zur Senkung der Energiekosten klingen zunächst einmal positiv. Da Ihre Wohnung somit aber über eine hochwertige Ausstattung verfügt, stellen Sie sich als Mieter natürlich die Frage, inwieweit der Vermieter die Miete erhöhen kann.

Was versteht man unter einer Modernisierungsmaßnahme?

Die wichtigste Frage bei Arbeiten innerhalb der Wohnung ist, handelt es sich hierbei um eine Modernisierungsmaßnahme oder um eine Reparatur. Bei einer Reparatur wird der Zustand der Wohnung lediglich erhalten. Diese Frage ist nicht nur wichtig für eine vermutlich später folgende Mietpreiserhöhung sondern auch für die Übernahme der anfallenden Kosten.

Bei Reparaturmaßnahmen muss der Vermieter diese Kosten selbst tragen. Handelt es sich jedoch um eine Modernisierungsmaßnahme, können diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden.

Die Abgrenzung ist nicht immer so einfach. Das Gesetz bietet hier jedoch Hilfe an.

  • Typische Erhaltungsmaßnahmen und somit Reparaturen ergeben sich aus § 555a BGB. Hieraus ergibt sich, dass die Maßnahmen notwendig sind, um die Mietsache Instand zu halten. Dies wären z.b. die Reparatur einer Heizung, Austausch einer Dusche, Austausch eines abgenutzten Bodens. Fallen Ihnen Mängel in der Wohnung auf, fordern Sie Ihren Vermieter zur Reparatur auf. Es ist eine Mietminderung erlaubt, bis der Vermieter die Reparatur durchführt.
  • Modernisierungsmaßnahmen ergeben sich aus § 555b BGB. Bei Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich immer um bauliche Veränderungen. Modernisierungsmaßnahmen sind z.B. die Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizungen oder die Verbesserung der Wärmedämmung.

Muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme ankündigen?

Eine Modernisierungsmaßnahme muss in jedem Fall von dem Vermieter angekündigt werden. Wie die Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden muss ergibt sich aus § 555c BGB. Es muss spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme eine schriftliche Mitteilung, eine E-Mail reicht jedoch aus, durch den Vermieter erfolgen. Aus der Mittelung muss hervorgehen, wann die Maßnahme beginnt und endet und was konkret modernisiert wird.

Ist bereits jetzt eine Mietpreiserhöhung durch den Vermieter geplant, muss er diese bereits im Schreiben für die Modernisierung mitteilen. Hier muss der Vermieter den voraussichtlichen neuen Mietzins mitteilen.

Können Sie die Modernisierungsmaßnahme ablehnen?

Eine Pflicht zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme ergibt sich aus § 555d Abs. 1 BGB. Die Pflicht zur Duldung besteht immer dann, wenn die geplanten Maßnahmen die Wohnung verbessern, Energie oder Wasser eingespart werden kann oder wenn neuer Wohnraum geschaffen werden soll.

Sie haben jedoch die Möglichkeit die Modernisierung aufgrund einer besonderen Härte zu verhindern. Beispiele dafür, dass die Modernisierung eine besondere Härte für Sie darstellt können sein:

  • Die Modernisierung soll kurz vor Ihrem Auszug erfolgen.
  • Sie oder ein Familienmitglied sind krank, sehr alt, schwanger oder stecken gerade im Prüfungsstress, sodass eine Modernisierung aufgrund des Lärms und des Schmutz für Sie unzumutbar wäre.
  • Ihr Vermieter möchte im Winter Ihre Fenster austauschen oder die Heizungsanlage wechseln.

Ihren Härtefall müssen Sie dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Erhalt des Modernisierungsschreibens mitteilen.

Um welchen Betrag erhöht sich die Miete nach einer Modernisierung?

Die Modernisierungsumlage ist eine spezielle Form der Mieterhöhung. Diese wird in § 559 BGB geregelt. Seit Anfang 2019 kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Vermieter benötigt für die Mietpreiserhöhung aufgrund einer Modernisierung nicht einmal die Zustimmung des Mieters.

Beispielrechnung für die Mieterhöhung:

Zu den Modernisierungskosten welche der Vermieter als Umlage geltend machen ist zählen:

  • Kosten für Handwerker
  • Kosten für den Architekten
  • Baunebenkosten

Finanzierungskosten und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln darf der Vermieter gemäß § 559a BGB nicht auf den Mieter umlegen.

Tipp: Vermieter muss Modernisierungskosten aufschlüsseln

Bei der Aufstellung der Modernisierungsumlage muss der Vermieter die ersparten Instandsetzungskosten abziehen. Wird nicht deutlich, welche Kosten für die Instandhaltung und welche für die Modernisierung angefallen sind, darf der Vermieter keine Mietpreiserhöhung vornehmen.

Wie wirkt sich die Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage aus?

Vermieter dürfen Mieten nicht unbegrenzt aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Seit dem 01.01.2019 gilt, die Mieten für modernisierte Wohnungen dürfen innerhalb von sechs Jahre nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben Euro pro Quadratmeter darf der Vermieter die Miete sogar nur um zwei Euro anheben.

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