Nicht jede Wohnung entspricht den Ansprüchen des Mieters. Weicht der Zustand Ihrer Wohnung von dem eigentlich vereinbarten ab, so können Sie in bestimmten Fällen die Miete mindern. Dafür müssen die richtigen Gründe vorliegen.

Gründe für eine Mietminderung

Selbstverständlich können Sie nicht ohne einen Grund Ihre Miete reduzieren. Schließlich haben Sie sich mit dem Vermieter vertraglich auf eine bestimmte Miete geeinigt. Dennoch haben der Gesetzgeber und die Rechtsprechung verschiedene Gründe festgelegt, bei deren Vorliegen eine Mietminderung grundsätzlich möglich ist. Dafür ist zunächst eine Abweichung des wirklichen Zustands der Wohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand erforderlich.

Tipp: Gründe für Mietminderung prüfen

Als Faustformel gilt: Weicht der wirkliche Zustand der Wohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand ab oder ist der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt, so besteht vermutlich die Möglichkeit einer Mietminderung. Prüfen Sie genau, ob einer der zahlreichen Gründe einschlägig ist. Schließlich gibt es mittlerweile unzählige Fälle, in denen Sie zum Vorgehen einer Mietminderung berechtigt sind.

Was sind häufige Gründe für eine Mietminderung?

Zum Vorgehen bei einer Mietminderung berechtigen unterschiedliche Gründe. Zum einen können nicht erfüllte Zugeständnisse des Vermieters dazu führen, dass Sie zur Mietminderung berechtigt sind.

Beispielsweise kann der ausbleibende Einbau neuer Sanitäreinrichtungen, der im Mietvertrag festgeschrieben ist, zur Mietminderung berechtigen – sofern der Vermieter sich zum vereinbarten Zeitpunkt nicht um den Einbau bemüht hat. Darüber hinaus kommen die folgenden exemplarischen Gründe für eine Mietminderung in Betracht:

  • Lärmbelästigung und zu laute Nachbarn 
  • defekte Elektrik 
  • ständiger Baulärm 
  • Heizprobleme 
  • Schimmel in der Wohnung 
  • beschädigte Fenster und Türen 
  • undichtes Dach 
  • fehlender Briefkasten 

Die vorhergehende Auflistung ist nur exemplarisch. Die Bandbreite an Gründen, die für eine Mietminderung berechtigen, ist vielfältig. Somit sollten Sie sich immer informieren, ob der als Mangel empfundene Zustand wirklich zum Vorgehen der Mietminderung berechtigt.

Gibt es auch kuriose Beispiele aus der Praxis?

Im Laufe der Vergangenheit gab es zahlreiche Fälle, in denen Gerichte den Mietern eine Mietminderung zugesprochen haben. Während die meisten Fälle typische Mängel betreffen, gibt es auch durchaus kuriose Situationen:

Die Höhe der Mietminderung ist einzelfallabhängig. Zum richtigen Vorgehen bei einer Mietminderung gehört auch eine Festlegung der Quote. Diese sollte weder zu hoch noch zu niedrig, sondern angemessen sein.

Empfehlung: rechtliche Beratung einholen

Im Zweifel sollten Sie den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konsultieren, um die Erfolgschancen auszuloten. Die vorhergehende Auflistung an kuriosen Fällen zeigt, dass ein Vorgehen der Mietminderung auch in selten und zunächst aussichtslosen Fällen teilweise erfolgversprechend ist.

Was sind unerhebliche Mängel?

Die lange Liste an Mängeln, die zur Mietminderung berechtigten, suggeriert, dass Sie nahezu bei jedem Mangel die Miete mindern dürfen. Dies ist jedoch nicht der Fall. Es gibt auch zahlreiche Fälle, in denen ein Mangel unerheblich ist, sodass Sie weiter die vollständige Miete entrichten müssen.

Hinweis: Unerhebliche Mängel

Als Faustformel, ob eine Mangel unerheblich ist, können Sie anlegen: Ein Mangel ist unerheblich, wenn er leicht erkennbar und mit geringem Budget schnell behoben werden kann.

Beispiele für unerhebliche Mängel:

  • vorübergehender Befall der Wohnung durch Ameisen 
  • gelegentlich bellende Hunde 
  • defekte Beleuchtung im Hausflur 
  • nicht verschließbare Badezimmertüren
  • üblichen Lärm wie spielende Kinder

Kann der Vermieter die Mietminderung vertraglich ausschließen?

Das Recht zur Mietminderung des Mieters ist eines der wichtigsten Gewährleistungsrechte im Mietrecht. § 536 IV BGB schreibt fest, dass abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters nicht erlaubt sind. Dies führt dazu, dass der Vermieter einen Ausschluss der Mietminderung nicht vereinbaren kann. Zudem würde dies den Sinn und Zweck der gesetzgeberischen Regelung sabotieren. Das Mietrecht dient vornehmlich dem Schutz der schwächeren Partei. Diese ist normalerweise der Mieter. Somit haben Sie immer ein Recht zur Mietminderung, sofern ein berechtigender Grund vorliegt.

Welche Ausnahmen gibt es hinsichtlich einer Mietminderung?

Allerdings haben Sie nicht immer ein Recht auf eine Mietminderung. Schließlich gibt es einige Ausschlussgründe, die einen Missbrauch dieses Rechts vermeiden sollen. Dies trifft insbesondere auf derartige Situationen zu, in denen der Grund für den Mangel beim Mieter zu finden ist. 

  • Mangel war schon bei Vertragsschluss bekannt 
  • Verletzung der Anzeigepflicht durch den Mieter 
  • Verursachung des Mangels durch den Mieter

Vorgehen bei einer Mietminderung

Entgegen der weit verbreiteten Meinung müssen Sie als Mieter den Vermieter keinesfalls bitten, die Miete zu reduzieren. Vielmehr entsteht die Mietminderung automatisch, sofern ein dazu berechtigender Mangel vorliegt. Dies regelt § 538 BGB.

Für die gesamte Zeit, in welcher die Tauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist, müssen Sie nur eine geminderte Miete zahlen. Dennoch ist ein bestimmtes Vorgehen bei Mietminderung notwendig.

Wie erstellen Sie eine Mängelanzeige?

Zunächst müssen Sie den Mangel bei Ihrem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige sollte sofort nach der Entdeckung erfolgen. Machen Sie dies am besten mit einer schriftlichen Anzeige des Mangels. Schließlich können Sie die Durchführung der Anzeige dann ggf. nachweisen. Falls es sich um einen besonders dringenden Mangel handelt, können Sie zudem einen Anruf tätigen.

Hinweis: Nutzen Sie diesen Musterbrief

 

Sehr geehrte/r (Name des Vermieters),

hiermit teile ich Ihnen mit, dass in der Wohnung mit der Adresse (Adresse einfügen) folgender Mangel vorliegt: (Mängel aufzählen und präzise beschreiben)

Gem. § 535 BGB sind Sie als Vermieter zur Erhaltung eines Zustands, der sich für den vertragsgemäßen Gebrauch eignet, verpflichtet. Infolgedessen fordere ich Sie auf, den vorher genannten Mangel bis zum (Datum einfügen) zu beseitigen.

Da es sich um einen erheblichen Mangel handelt, behalte ich mir vor die Miete bis zur Mängelbeseitigung gem. § 536 BGB um (Betrag einfügen) zu mindern.

Alternativ: Bis zur Mängelbeseitigung zahle ich die Miete lediglich unter Vorbehalt.

 

Mit freundlichen Grüßen

(Name einfügen)

Was müssen Sie bei der Fristsetzung beachten?

Im Falle eines Mangels sollten Sie Ihrem Vermieter eine Frist setzen. Innerhalb dieses Zeitraumes muss der Vermieter dann den Mangel beseitigen. Allerdings ist es wichtig, dass die gesetzte Frist realistisch ist. Dem Vermieter muss es möglich sein, den Mangel wirklich zu beseitigen. Für Hinweise auf eine angemessene Frist können Sie Fälle aus der Vergangenheit nutzen. Im Zweifel empfiehlt es sich, die Frist lieber ein wenig großzügiger zu berechnen.

Wie bestimmen Sie die Quote zur Minderung?

Dies ist grundsätzlich gar nicht so einfach. Allerdings gehört in eine ordnungsgemäße Anzeige des Mangels auch die Höhe der Minderungsquote. Pauschale gesetzliche Vorgaben gibt es hierfür nicht. Vielmehr bemisst sich die jeweilige Minderungsquote nach den Umständen des Einzelfalls. Ggf. sollten Sie sich hier Beratung einholen.

Falls Sie eine zu hohe Mietminderung anzeigen, kann dies dazu führen, dass Sie in einen Mietrückstand geraten. Im schlimmsten Fall kann das zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen.

Müssen Sie die Mietminderung ankündigen?

Grundsätzlich sollten Sie als Mieter nicht ohne Mängelanzeige weniger Miete zahlen. Schließlich weiß der Vermieter in vielen Fällen gar nichts von dem konkreten Mangel. Mit der Information und Anzeige des Mangels fordern Sie den Vermieter auf, den Mangel zu beseitigen. Allerdings schreibt das Gesetz fest, dass die Mietminderung automatisch eintritt.

Das Durchsetzen einer Mietminderung scheitert folglich nicht an einer fehlenden Anzeige der Mietminderung – diese entspricht vielleicht dem Fairnessgedanken, rechtlich notwendig ist diese aber nicht. Etwas anderes gilt für die Mängelanzeige. Diese ist im Grundsatz notwendig, außer wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt bzw. der Mangel nicht mehr behebbar ist.

Hat der Vermieter eine Möglichkeit zur Mängelbeseitigung?

Der Vermieter sollte aufgrund der Mängelanzeige den Mangel beseitigen. Der Zeitpunkt der Mangelbeseitigung begrenzt zugleich das Mietrecht auf Mietminderung. Nachdem der Vermieter den Mangel beseitigt hat, ist die Wohnung wieder uneingeschränkt nutzbar. Selbstverständlich haben Sie dann kein Recht mehr, die vertraglich vereinbarte Miete zu mindern.

Berechnung der Mietminderung

Da pauschale gesetzliche Regelungen fehlen, ist die Berechnung der Mietminderung überaus komplex. Dennoch handelt es sich dabei um einen wichtigen Schritt beim richtigen Vorgehen bei Mietminderung. Schließlich drohen Folgen, falls Sie die Miete zu stark mindern. Auf der anderen Seite kann eine zu leichte Minderung den Vermieter bevorzugen.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Die richtige Höhe der Mietminderung hängt immer vom Umfang des Mangels ab. Logischerweise ist die Höhe der Mietminderung bei einem weniger gravierenden Mangel niedriger als bei einem gravierenden Schaden in der Wohnung.

Insbesondere die folgenden Aspekte wirken sich auf die Höhe bei Mietminderung aus: 

  •  Schwere und Ausmaß des Mangels 
  •  betroffene Bereiche der Wohnung 
  •  Art des Mangels 

Grundsätzlich erfolgt die Berechnung der Mietminderung in Prozenten. Die Spannweite ist breit und kann von 1 % bis 100 % reichen. 1 % Mietminderung kommt bei leichten Mängeln in Betracht, während eine Mietminderung von 100 % nur bei einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit möglich ist. Meistens liegen die Mietminderungen im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Bereich.

Gibt es Tabellen rund um die Mietminderung?

Doch wie erfolgt die Berechnung der Mietminderung, wenn es keine pauschalen Regelungen des Gesetzgebers gibt? Um eine gewisse Fairness und Gleichheit zu gewährleisten, gibt es unterschiedliche Mietminderungstabellen. Diese stehen Ihnen im Internet zur Verfügung.

Allerdings geben die Mietminderungstabellen lediglich Erfahrungswerte an, denn sie beziehen sich auf gerichtliche Entscheidungen in Einzelfällen. Selbst wenn diese Übersichten Ihnen keine exakte Berechnung möglichen, dienen sie doch als Orientierungshilfe.  

Tipp: Mietminderungstabellen als Anhaltspunkt nutzen

Mietminderungstabellen sind nicht rechtsverbindlich. Dennoch eignen sich derartige Tabellen als Anhaltspunkt, um die konkrete Minderungsquote genauer abschätzen zu können.

Rechenbeispiele für die Höhe einer Mietminderung

Mietminderungstabellen bieten Ihnen einen großen Mehrwert bei der Berechnung der Minderungsquote. Das folgende Beispiel veranschaulicht Ihnen die richtige Vorgehensweise:

Nehmen wir an, Sie wohnen in einer Mietwohnung, die monatlich 1500 EUR Bruttowarmmiete kostet. Der dazugehörige Fahrstuhl ist nun bereits seit einer Woche defekt. Jetzt überlegen Sie, ob Sie dem Vermieter den Mangel anzeigen und die Miete mindern sollen. Wie gehen Sie am besten vor?

  1. Schritt: Die Mietminderungstabelle gibt die Quote für einen defekten Fahrstuhl mit 14 % an. Bei einer Bruttowarmmiete von 1.500 EUR sind dies 210 EUR.
  2. Schritt: Danach müssen Sie die Dauer des Mangels mit einbeziehen. Die Mietminderungstabelle gibt monatliche Werte an. Folglich müssen Sie die Quote für eine Woche berechnen: (210 : 30 EUR) x 7 = 49 EUR
  3. Schritt: Normalerweise müssen Sie den betroffenen Anteil der Wohnfläche berechnen. Bei einem Fahrstuhl geht es jedoch um die Nutzung der gesamten Beeinträchtigung. Somit ist dieser Schritt entbehrlich, da Sie 100 % geltend machen können.

Sie können die Miete im vorherigen Beispiel monatlich um 49 EUR mindern.

Können Sie die Mietminderung erhöhen?

Eine Erhöhung der Mietminderung kommt nur im Ausnahmefall in Betracht. Sie können die Mietminderung folglich nicht einfach erhöhen, weil Ihnen die Reparatur schlichtweg zu lange dauert. Vielmehr ist eine Erhöhung der Mietminderung nur dann möglich, wenn sich das Problem in der Wohnung verschärft. Schließlich gibt die Mietminderungsquote immer an, welchen Anteil der Miete Sie zurückbehalten dürfen, da die Wohnung anteilsmäßig nicht entsprechend genutzt werden kann.

Falls sich der Schaden verschlimmert, können Sie die Mietminderung erhöhen. Dies sollten Sie Ihrem Vermieter allerdings ebenfalls anzeigen.

Bezieht sich die Mietminderung auf die Warm- oder Kaltmiete?

Lange Zeit war es hoch umstritten, welche Miete für die Berechnung der Mietminderung maßgeblich ist. Während einige Gerichte auf die Kaltmiete abstellten, präferierten andere Gerichte die Warmmiete. Letztendlich entschied der BGH diesen Streit, sodass heutzutage Klarheit herrscht. Bei einer Mietminderung ist die Bruttowarmmiete der geeignete Ansatzpunkt. Diese umfasst den Mietzins einschließlich sämtlicher Nebenkosten, sodass Sie diesen Wert für die Berechnung der Minderungsquote verwenden sollten.

Können Sie auch die Nebenkosten mindern?

Da sich, wie festgestellt, die Mietminderung auf die Warmmiete bezieht, mindern Sie die gesamte Miete. Dazu gehören auch die jeweiligen Nebenkosten. Aus Sicht des BGHs wäre es nicht sachgerecht, dass der Mieter selbst bei einer Mietminderung von 100 % weiter Nebenkosten zahlen müsste. Eine Minderung der Miete von 100 % suggeriert schließlich eine Unbewohnbarkeit der jeweiligen Wohnung.

Zeitpunkt und Dauer der Mietminderung

Der Bereich der Mietminderung ist ein überaus komplexer Bereich mit zahlreichen unterschiedlichen Situationen und Varianten. Nicht nur die Höhe der Mietminderung spielt eine Rolle, sonder natürlich auch der Zeitraum in dem sie als Mieter die Mietminderung vornehmen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Mietminderung?

Das Mietrecht trifft hier eine eindeutige Regelung, ab wann sie die Miete mindern können. Gem. § 536 BGB haben Sie das Recht zur Mietminderung genau ab dem Zeitpunkt, in welchem der Mangel in Erscheinung tritt. Sobald Ihnen der Mangel in der Wohnung auffällt, trifft folglich die Mietminderung ein. Anschließend ist kein Antrag beim Gericht oder Vermieter notwendig. Sie können den Vermieter informieren und die Miete umgehend mindern.

Können Sie eine Mietminderung rückwirkend stellen?

Wie festgestellt, ist die Entstehung des Mangels der relevante Zeitpunkt für die Mietminderung. Allerdings gibt es durchaus kompliziertere Fälle. Beispielsweise stellt sich die Frage, ob Sie die Miete rückwirkend mindern können, wenn Sie den Mangel angezeigt und den Vermieter bereits vor gewisser Zeit zur Beseitigung aufgefordert haben, zu dem Zeitpunkt allerdings keine Mietminderung vorgenommen haben.

Dies ist grundsätzlich möglich. Sie haben immer noch Ihr Recht auf Mietminderung, sofern Sie das Vertrauen auf die Beseitigung durch den Vermieter auch ausdrücken. Dafür eignet sich die Mängelanzeige. Wenn diese erfolgt ist, können Sie die Miete auch rückwirkend mindern. Andernfalls würden diejenigen Mieter schlechter gestellt, die zunächst eine Beseitigung wünschen und die Miete nicht direkt mindern.

Tipp: Zahlung der Miete unter Vorbehalt

Um Probleme zu vermeiden, können Sie den Mangel anzeigen und zugleich darauf hinweisen, dass Sie fortan die Miete nur unter Vorbehalt zahlen. Dann können Sie auch rückwirkend die Miete mindern.

Muss der Vermieter bei Mietminderung Teile der Miete zurückzahlen?

Die Mietminderung erfolgt kraft Gesetzes. Wenn Sie als Mieter zu hohe Mieten an den Vermieter zahlen, obwohl Ihnen ein Änderungsrecht zusteht, können Sie einen Teil dieser Miete gem. § 812 BGB zurückfordern. Zudem ist es möglich, die Ansprüche auf Mietminderung mit der laufenden Miete zu verrechnen.

Allerdings kommt es auch hier auf die Umstände des Einzelfalls an. Bei vorbehaltloser und ungeminderter Zahlung der Miete an den Vermieter können derartige Ansprüche für die Vergangenheit gem. § 814 BGB ausgeschlossen sein. Folglich empfiehlt sich immer, den Vorbehalt der Mietzahlung zu erklären, um eventuell Geld vom Vermieter zurück zu bekommen.

Was können Sie tun, wenn der Vermieter den Mangel nicht behebt?

Grundsätzlich stellt sich die Frage, welche Möglichkeiten Sie haben, falls der Vermieter die Mängel nicht beseitigt. Schließlich sparen Sie bei einer Mietminderung zwar Geld, allerdings befindet sich die Wohnung nicht in dem gewünschten Zustand. Wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigt und die von Ihnen gesetzte Frist bereits verstrichen ist, haben Sie folgende drei Möglichkeiten:

  1. Selbstbeseitigungsrecht 
  2. Zurückbehaltungsrecht 
  3. Mängelbeseitigungsklage 

Zum einen können Sie das Selbstbeseitigungsrecht nutzen. Hierbei beauftragen Sie in Eigenregie einen Handwerker, der die notwendige Reparatur durchführt. Die entstandenen Kosten können Sie sich dann ersetzen lassen oder mit den Ansprüchen des Vermieters auf die Miete aufrechnen. Insbesondere bei kleineren Schäden ist dieses Vorgehen empfehlenswert. Allerdings sollten Sie Vorsicht walten lassen – nicht sämtliche Aufwendungen sind ersatzfähig, sodass Sie im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen bleiben.

Hinweis: Nur die erforderlichen Aufwendungen sind ersatzfähig

Der Vermieter muss die erforderlichen Aufwendungen ersetzen. Darüber hinaus können Sie keine Ersatzansprüche geltend machen. Wenn alte Einrichtungsgegenstände noch repariert werden können, sollten Sie kein neues Produkt kaufen.

Zudem können Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht nutzen. Hier können Sie bei gravierenden Mängeln einen beträchtlichen Anteil der Miete zurückhalten, der deutlich höher als die Minderungsquote ist. Die Zahlung des Betrags erfolgt dann nach Beseitigung des Mangels.

Die letzte Möglichkeit ist eine Klage auf Beseitigung der Mängel. Derartige Prozesse dauern jedoch oftmals eine lange Zeit, sodass andere Mittel und Wege schneller den gewünschten Erfolg bringen.

Schlussendlich können Sie natürlich auch eine Kündigung des Mietvertrags in Betracht ziehen.

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